北京海淀万柳地块成全国地王中央多部委关注拍卖

        该宗地于2012年5月30日发布出让公告，总用地面积约3.9公顷，规划建筑面积约7.8万平方米。该宗地位于海淀区西三环路和西四环路之间的万柳地区，地块位置优越，紧邻地铁10号线巴沟站，周边商业氛围浓厚、教育配套设施成熟，是成熟的高品质居住区万柳西区的后一宗可开发居住用地。

　　海淀区政府表示，该宗地属存量国有建设用地。为更好地发挥土地利用价值，盘活国有存量土地，贯彻国家关于集约节约利用土地的精神，2012年1月海淀区政府启动了该宗地的规划调整工作，并于4月经规划主管部门批准，将该宗地规划使用性质调整为二类居住用地，容积率调整为2.0。海淀区政府拟通过此次万柳地区居住用地的上市交易，来弥补重点搬迁整治村六郎庄改造项目的资金缺口。

　　海淀区海淀乡六郎庄村是北京市50个市级挂账重点村之一。为改善该地区环境，解决民生问题，2011年海淀区政府启动了六郎庄村的搬迁整治工作，整个搬迁整治面积共53公顷，需搬迁六郎庄村村民5200人，拆迁住宅及非住宅面积43万平方米。根据规划要求，完成搬迁整治工作后，该区域将全部作为城市绿地，可实现规划绿地53公顷。同时海淀区积解决村民业及居住问题，将建设农民回迁房29万平方米。因重点村改造项目自身难以实现资金平衡，万柳地区居住用地项目被确定为六郎庄搬迁平衡资金用地。海淀区政府表示，该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治工作 

       在拍卖现场看到，除了公开发布退出万柳竞拍的保利之外，曾报名申请参与竞拍的中冶并未到场，在整个拍卖过程中，招商也并未举牌。诸如中建、中化方兴等央企代表也举牌寥寥，和此前的预期并不一致。 

       为防止“地”再现对京城楼市的负面影响，延迟一周拍卖的万柳地块创新了新的拍卖规则，北京土地储备的一位负责人称，该地块创新采取“高合理限价+配建回迁房面积”的做法，一旦开发商报价“撞线”，将转而竞配回迁房面积。

       与此同时，一位不愿透露姓名的央企知情人士称，该地块引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注。

       终，历经一个半小时的鏖战后，中赫以26.3亿元（折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%）、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块，差不多40%的溢价率。

       7月10日下午，北京市土地整理储备的一位工作人员感叹，许久没有看到这样的场景了，因为前来的人群黑压压一片。

     “容积率2.0，地处成熟的社区，配套成熟，拥有大型商场，靠近地铁站，周围有清华、北大等名校资源”，旭辉地产拓展部经理黄辉介绍，这样的一块优质地，再加上其2.4万/平方米的地起拍价，不难想象其市场影响力。

       果不其然，融创、中化方兴、中赫、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、懋源、九龙仓和中建综合体10家知名房企参与此次万柳地块竞拍。

       其中，融创和中赫的竞为激烈，在后竞拍回购房的对决中，中赫地产摘得该地块。

       对于该地块40%的溢价率，张大伟称，“意料之中”，按照国土部的规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块，需上报国土部。

       张介绍，该地块的楼面地价高达4.42万元/平方米，刷新了北京乃至全国土地出让单价新高。“高地价之下，预计该地块未来的销售将达7-10万元/平方米”，张大伟认为，在楼市调控前景不明的情况下，土地成本较高，占用资金庞大，地项目盈利预期低。

       事实上，与万柳地块同区域，被誉为北京西部高端楼盘代表的万科如园，对外报价4.5万/平方米，与万柳地的楼面价趋近。

       不过，张介绍说，综合2009年以来溢价率超过的地项目来看，除了少数的城区地块外，绝大多数的地项目的销售均不佳，累计签约率不足30%，明显低于目前市场的平均情况。

       与万柳地一同揭幕的还有神秘的“价格上限”。

       一位不愿透露姓名的央企知情人士介绍，“准地”一挂牌，经市场发酵，便被相关单位以内参形式上呈中央，为防止地再现误导市场预期，中央批示要求高度关注。

       与此同时，住建部、国土部的相关人士也在电话中告诉本报记者，在楼市调控的关键节点，地地块肯定是重点监测对象。除此之外，上述知情人士介绍，在此次万柳地块的竞拍中，财大气粗的央企或退出或不举牌，也是由于国资委干涉的缘故。

       或许正是引起多方关注，北京国土局“冷冻”该地块一周，由原先的7月3日竞拍延期至7月10日进行，并在拍卖过程中采取设立合理上限+配建回购房的面积，确定万柳地块的归属。

       不过，针对价格上限究竟是多少，北京市国土局三缄其口，称，“拍卖现场才知道”。

      “从临时暂停，并设置价格上限等诸多信号可以看到，政府对于地再现对楼市调控政策的继续执行的压力。”张大伟介绍，“考虑到国土部规定，预计该地块的价格上限不会超过50%。”

      果然，神秘的“价格上限”终的出炉的结果为26.3亿元，溢价率40%。不过，对于折合楼面地价高达3.8万元/平方米，依然稳坐京城地。

       据悉，万柳地块的竞标底价为2.4万元/平方米，要溢价超过20%，单价会上3万元/平米，成为北京历史上住宅地块单价高的地。

       在上述人士看来，这似乎也是规避调控的一种智慧，“抬高底价，可以提高竞拍门槛，更为重要的是，在降低溢价率的同时，也可多收土地出让金”。