四部委发布土地新政，叫停土地储备贷款
春节后，一拨又一拨房地产政策“组合拳”来袭，让人应接不暇。从年前央行放水到2月19日出台的减免房地产契税营业税政策，以及2月17日出台的住房公积金存款利率统一上调为1.50%。从宏观角度看，这些新出台的政策均是从需求侧进行楼市调控。
而2月23日，四部委联合发文规范土地储备和资金管理行为的相关通知，无疑将楼市调控转向供给侧改革。
据财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发文，明确提出要清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模、妥善处置存量土地储备债务以及调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理等行为。
同时，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
其中，要求各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。
政策将使土地储备市场运作更加规范
分析师张大伟认为，这一政策主要目的更多是为了防范政府财政风险，从地方财政来说，很多地方政府土地储备规模过大，而2015年土地市场分化，除一二线城市外，三四线城市土地市场流标数量较多，这种情况下，使得很多已储备土地积压严重。
赵秀池教授认为，此政策主要在于规范土地储备机构的市场行为，主要表现为精简土地储备机构，将一些可以企业化运作的业务进行分离，对土地储备机构实行事业化管理；通过政府采购实施储备土地的前期开发；所需资金通过发放地方政府债券来解决，不再向银行举借土储贷款。此政策将使土地储备市场运作更加规范。
总监严跃进表示，这次对土地储备机构的功能设置提出了要求，进而使得后续部分从业人员在土地收储和出让过程中，有更大的约束性。过去土地储备机构一度被认为是“地主”，所以在土地出让方面过于任性，而后续将逐渐用市场化的方式和手段来进行规范。
楼市调控逐渐在由需求侧转向供给侧，从根本上治理去库存
从源头上遏制土地漫无目的的出让，是为了从根本上治理去库存的问题。对于库存较大的三四线城市而言，此次是一大土地政策利好。通过控制土地供应减少商品房供应量，从而达到降低库存的目的。如果土地储备机构能够开源节流，在土地收储方面时刻和市场用地需求进行挂钩，那么整个土地市场的供求关系会更加匹配。此类做法也将迫使房企等用地部门后续必须重新调整拿地策略，尤其是必须时刻关注土地储备的相关策略。
但是，有人认为，如果控制了土地的投资或者开发的话，那意味着土地的供给会减少，可能房价反而会上涨。一直以来地方政府依靠卖地获得大笔的财政收入，结果地价越炒越高，房价越来越贵。但对于卖不出去房子的三四线城市来说，这可能性并不大。从近期地方政策看，目前已出台的去库存政策，三四线城市占比高达95%。
不过，从数据上看一线城市不存在去库存的压力，据机构统计，上海楼市去化周期有4.1个月。值得注意的是，在23日上海市流传一份《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》文件中，明确指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。文件要求提高商办用地供应的有效性和度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。
对此，有市场分析认为，上海土地新政归根结底还是为了千方百计去库存，解决当前商办市场库量偏大的问题。但这样的解读过于偏颇，事实上上海楼市在春节之后迅速升温，21日虹口区一新盘推出的352套总价上千万的新房，在内被抢光，销售额高达36亿元。因此，快速上涨的成交均价才是上海土地新政的主要导火线。据今年前两个月的数据显示，上海房价已在去年年内的基础上增加了近20%。
或许，从这样一个角度看，无论是一线城市还是三四线城市，楼市调控都逐渐在由需求侧转向供给侧。
楼市调控的转向与经济政策紧密相连
同样，楼市调控的转向与经济政策主旋律也不无关系。2月22日，中共中央政治局召开会议，新年再次部署供给侧改革，强调“十三五”时期，以供给侧结构性改革为主线，扩大有效供给，满足有效需求，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。
结构性改革是一个全球性课题，供给经济学或新供给经济学强调的是减少供给端的管制，这无疑是正确的打开方式。
显然，对于房地产市场而言，在供过于求、行业发展持续下滑的背景下，这样的举措的确是消除“供需错位”的一剂良方。
