荆州将在10月1日起实行新版商品房买卖合同

　　10月1日起，荆州将启用新版的商品房买卖合同示范文本(GF-2014-0171、GF-2014-0172)，新版的商品房合同分为预售和现售两个版本。与荆州现行的2000年版商品房买卖合同示范文本相比，新版合同示范文本更加突出平等维护买卖双方的合法权利，并引入了惩罚性赔偿金等内容，保障买房人权益。

　　针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟待解决的问题，别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面进一步明确和细化，新版合同为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据，也更注重对购房人的保护。

　　分预售、现售两个版本

　　与荆州目前正在使用的商品房买卖合同不同，10月1日启用的新版商品房买卖合同分为两个版本，即《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同(现售)》，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。

　　旧版的商品房买卖合同示范文本未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与终交房时不一致而产生纠纷，因此新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个文本。业内人士认为，这样更利于开发商按照预售的承诺交房，从某种程度上督促了开发商严格按照交房时间规划建设进度，间接地避免了纠纷的发生。同时，这也为购房者增加了维权依据。

　　强化对预售资金的监管

　　此前，部分在荆州买商品房的购房者遭遇了如一房多卖、商业欺诈、房屋质量不合格、烂尾楼等问题。新版商品房买卖合同加强对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路等现象。

　　新版合同新增了商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。

　　与旧版合同相比，新版合同次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”，“新房交付前购房者可验房”，“车位、物业服务用房等公共设施可以约定为业主所有”，遭遇“一房多卖”、房屋质量不合格时，开发商除退款外，还要支付已付房款一倍或者购房者全部损失的赔偿金。

　　相比旧版合同，新版合同更注重保护购房者合法权益，在双方当事人信息、资金监管、交房条件、前期物业管理、质量保修等方面都做了明确规定，购房者在签订合同的时候可以放心签约，保证了交易安全。

　　此外，新版合同还专门增加了“专业术语解释”，对如“商品房预售”、“房屋的建筑面积”、“不可抗力”等专业术语做了详尽解释，消除了购房者对一些条款理解模糊的疑虑。

　　增加购房人查验房屋的环节

　　大多数情况下，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。

　　新版的商品房买卖合同增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验。业内人士表示，业主的提前介入，弱化了开发商“卖完房子了事”的思想。

　　新版商品房买卖合同明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其它配套设施应达到的标准。其意义在于，先，建设工程竣工验收备案证明材料包括建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告;规划、环保、消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件;施工单位签署的工程质量保修书等，能有效表述商品房经过各项综合验收合格，符合质量、规划、环保等要求。其次，更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准，是否满足交付条件，一目了然。

　　实际生活中，部分购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房，也不知道不收房而导致的延期交付责任该由谁承担，由此也出现了不少纠纷。新版的商品房买卖合同增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其它配套设施不符合合同约定的，不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。

　　●部分条款解读

　　1.填补套内建筑面积差异的处理方式

　　房屋建筑面积未变，但套内建筑面积变小纠纷层出不穷，因为法律规定和合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。新版的商品房买卖合同十三条对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差值控制在3%之内作为合同要素，而非是考量建筑面积误差。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。

　　2.空气质量 开发商也要保证

　　新版合同十六条，除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔音、节能措施三项内容明确披露在合同中，保证其符合约定的标准。如不达标开发商可有一次整改机会，再不达标的，购房者有权直接退房。

　　3.质量担保入合同 避免有人卖无人修

　　新版合同十八条及附件八别约定如果开发商不承担质量保修义务，必须由约定的三方来承担连带责任，三方可以是开发商的股东或者关联公司。据了解，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司制度，而项目公司一旦开发结束被注销，出现商品房有人卖、无人修的问题。设定连带责任方，是为房屋找一个长期的“管家”。

　　4.开发商不能通过补充协议减轻自己的责任

　　开发商常常通过补充协议减轻或免除应由出开发商承担的责任，不合理的加重购房者的责任、排除购房者一些权利。新合同文本明确规定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。