前三个季度房地产用地成交缩水

       根据以上数据可以得出，2011年前三季度房地产用地出让价款约为1.95万亿元。相比之下，今年前三季度地方政府至少“减收”了5800多亿元的土地出让收入。当然，土地出让也是有成本的，在扣除征地拆迁等相关费用后，剩余收入才是地方政府的纯收益。

       土地市场歉收在大城市更为明显。北京中原地产研究部稍早的统计数据显示，全国13个主要城市在今年前8个月，土地出让金合计为2473.5亿元，比2011年同期的4076亿元，下调幅度达到了39.3%，别是一线城市，8个月土地收入均出现了明显的锐减，其中北京土地收入跌幅大，超过了63.5%。

       不过，在经历半年多的低迷之后，北京终于迎来了土地市场的一个月。单单9月份一个月，北京土地出让收入达到了257.37亿，超过了之前8个月的总和。

       北京9月份的土地增收并不是个案。国土部称，土地供应近年来一直是“前低后高”，即前两个季度稍低，后面两个季度会增加。

       数据也显示，今年上半年房地产用地供应5.96万公顷，较2011年同期下降14.97%。而三季度房地产用地供应量达到了4.43万公顷，相当于上半年总量的74.2%。

     “进入三季度，各地着眼于增大土地供应推动房屋建设量，改善房地产市场供求预期，普遍加大了推地力度。”国土部称。

       中国社科院研究员杨重光也认为，从2004年以来的土地供应都是这种状况：一二季度比较低落，到三季度供应量明显上涨。

       而土地出让金也开始走高。数据显示，今年一季度，全国房地产用地出让价款为3777亿元，二季度为3957亿元，到了三季度，这一数据增长到5944亿元。

      “房地产用地供应量环比增加是三季度出让价款增加的主要原因。”国土部称。

       对于后市展望，国土部表示，预计今年四季度，在信贷政策有所放松和供地节奏等因素的影响下，土地供需将双向增加，市场敏感性进一步增强，土地供应会维持今年一季度逐季递增的态势，地价将保持环比稳中略升的走势。

        虽然近期各地出现不少高价地块，但国土部认为，从地产市场房地产用地交易情况看，仍然略显偏冷，土地市场尚缺乏全面回暖的基础。

      “无论是从房地产用地供应总量来看，还是从房地产用地出让价款来看，今年土地市场仍处于较冷区间。房地产出让均价方面，前三季度均价波动较大，从前三季度整体情况来看，房地产用地出让均价同比有所下滑，加之流标流拍比重上升，高价地数量减少且溢价率大幅下降，故整体来看，当前房地产市场不存在全面回暖的基础。”国土部相关负责人称。

       中国农业大学教授朱道林也认为，判断市场情况如何，不能看高价地块，要看整体情况和系统数据。“从总体上看，受经济发展影响，目前土地市场还是偏冷的。”

       而国务院发展研究市场所副所长邓郁松从房地产企业的资金链问题出发，也认为四季度不会支撑地频现。

       他表示，目前房地产开发企业资金链仍然紧张，当前拿地主要是企业再生产的需要，是比较理性的行为。

       此外，昨日的座谈会上，国土部还发布了土地流标流拍率，此前这一数据较少对外披露。

       数据显示，从今年前三季度看，全国房地产用地供应的流标流拍率为8.3%，同比上升3.6个百分点，其中住房用地的流标流拍率为8.9%，同比上升4个百分点。

      此外，三季度各地上报已经成交的房地产异常较低地块31宗，虽然比上一季度增加了17宗，但与去年同期相比减少了92宗。异常交易地块的平均溢价率为105%，较上一季度降低了25个百分点。

       所谓异常地块，依照国土部门的定义，是指成交总价或单价高地块、溢价率超过50%的地块，一旦出现这种地块，地方国土部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土部和省(区、市)国土主管部门。

      国土部此举是为监测土地市场的异常交易地块，预防地价别是居住用地价格反弹。
进入三季度后，全国土地市场供应出现井喷，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比二季度大涨355.7%。在广州两个月内成交了十几宗土地出让交易，地方政府推地的压力主要来自于地方财政收支所发生的变化，但对市场的影响却或许让看客始料不及。在看似繁荣起来的土地市场背后，出手拿地的房企呈现出两分化，大型品牌房企大举抛金抢地，中小型房企却面临着资金链断裂的危险，土地供应的增加难解中小型房企的生存困境。

　　土地市场的沉寂是从2010年“新五条”的推出开始的，在之后的两年时间内，广州十区一级土地市场楼面均价从5252元/平方米下降到了3010元/平方米，虽然两年内间或有“地”产生，但大多是少数大型房企在少数黄金地段的博弈结果，而对于一些地价不高的地段，大型房企拿地兴趣不大，表现突出的反而是些想要抄底的中小型房企，因此土地价格一直下降，对融资困难的中小型房企来说是维持生存的有利条件，地价一旦反转，中小型房企的境遇会愈发艰难。

　　在低位徘徊的土地市场在今年三季度之后发生了变化，土地市场的回暖，一方面来自于政府方面的土地供应增加，今年上半年国内经济形势下行，前8个月累计，全国财政收入同比增长10.8%，增幅比去年同期回落20.1个百分点，支出困难的地方政府将目光重新放回了土地出让金的收入。另一方面，楼市经过了半年的回暖，开发商的资金回笼调整已经基本完成，一些大型房企手中的现金流充足，对市场的信心又得到提振，因此对政府短期内的迅速推地也乐于消化。

　　许多人直观地觉得，土地供应的增加能让中小型房企喘一口气，实际情况却不容乐观，目前大多中小型房企都深陷资金泥潭，面临的问题主要来自两方面，一方面今年上半年的市场走暖的前提是“以价换量”，小房企销售的项目不多，存货并没有转化成资金，获利微薄；另一方面信贷政策收紧，银行更愿意给大型房企融资，中小型房企普遍面临财务杠杆高，融资渠道少的问题，是想去拿地，也没有这个实力。

　　从这个角度看，土地供应的增加并不能解决中小型房企生存环境艰难的问题，土地市场的热炒迟早会让两年来不断下降的楼面均价的走势反转，而土地出让价格一旦上升，必然使一部分中小型房企的资金更为捉襟见肘，同时在土地储备的竞中进一步处于不利地位，一部分中小型房企可能此退出市场。反观大型房企，年底的拿地热炒势必让它们的土地储备进一步增加，别是萝岗开发区等地块潜力巨大，远期前景看好，对市场的控制权也将进一步得到巩固，与此同时，也将进一步挤压小型房企的生存空间。因此，在土地供应市场逐渐回暖的当下，中小型房企如何走出夹缝，在推地大潮中取得自己的土地储备，也成了调整期中的一项当务之急。