楼市全面复工后 房价要变？

近日，除湖北外全国有不少楼盘已经复工，关于售楼部开放，相信很多人最关心的问题就是“成交会不会立即反弹”、“房价会不会涨”。今天就跟大家一起来探讨一下。

NO.1 | 壹

复工后成交会立刻反弹吗？

湖北作为此次疫情的重灾区，省内各市基本上都未复工，荆州同样如此，所以我们先以其他城市复工后的数据作为参考。

1、北京，环比上涨32.9%

据北京中原统计数据显示，复工后的第一周（2月10日-2月16日），北京新建住宅共成交15.3亿元，是前一周的8.7倍；上周（2月17日-2月23日）北京新建住宅成交16.56亿元，环比前一周上涨约8%；成交348套，环比增加47套。

2、上海，成交金额环比上涨103.7%。

据数据显示，近3周以来上海商品住宅成交金额均呈上升趋势。复工首周（2月10日-2月16日）全市成交住宅163套，复工次周（2月17日-2月23日），全市成交265套住宅，成交金额约为20.28亿元，环比上涨103.7%。

3、广州，成交量大涨172%

据网易房产数据中心监控统计，复工半个月以来，广州一手住宅成交量强势复苏，2月10日至23日广州共网签成交692套，面积73512平方米。

其中复工首周(2月10日至16日)广州一手楼网签成交186套，环比上升644%；网签面积为19459平方米，环比上升599.21%；第二周(2月17日至23日)成交506套，面积54053平方米，环比均上升超过170%。

从以上各类环比数据来看，可谓形式一片大好，朋友圈的中介也转发了不少类似的新闻，鼓吹楼市意图非常明显。

但事实真的如此吗？

需要知道的是，这几座城市的数据都是环比数据，参考的样本数据都比较低。比如广州复工首周网签成交环比上涨644%，乍一看数据很夸张，但这只是相较于上周（2月3日-9日）成交25套而言。

另外，根据建诚晟业统计数据显示，虽然北京、深圳等9个城市近20日（2月6日-2月25日）新建住宅日均成交519套，但与春节前的20日相比，近20日的交易总量仅占21%，与去年同期相比仅占30%。

这也就意味着，楼市的真实情况并没有那么乐观，这些城市的交易数据仅仅只是恢复性增长，并非中介口中的“爆发性增长”，距离市场恢复到以前的状态，仍然还需要要一段时间。

考虑到现在疫情仍未结束，不少售楼部出于安全还是采取提前预约和错峰看房的模式，预计整个3月份依然不会出现大面积成交的情况。

NO.2 | 贰

房价会涨吗？

因为春节等影响， 2月份一般都是政策较少的月份，但在2020年因为疫情影响，全国房地产政策井喷。

不完全统计，2020年2月份全国已经有超过40座城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。截止到3月目前，全国更是有超50个城市先后出台相关房地产政策。

多地发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但只有个别三四线城市。

已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等十几个城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

多地发布房地产政策，的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地企业有很大作用。另外，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有很大作用。

因此，市面上出现了不少类似“楼市大利好”、“房价要涨”的言论。

但是目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企在3月份仍将面临普遍性的资金压力。

所以，楼市究竟会怎样呢？房价会不会涨？

在回答这个问题之前，有3件事值得关注。

一、驻马店政府被约谈

2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（简称《意见》）。

降低了公积金贷款购买首套房的首付比例，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元。

同时还将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

虽说其他城市也有稳楼市政策，但基本上是在土地、销售、拿地等领域，主要目的在于“救企”，并没有像驻马店这样直接触及首付比例。

2月28日，何金平副省长召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志，约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店市提高政治站位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳目标。同时，针对新冠肺炎疫情带来的冲击和影响，要落实中央有关部署，积极帮助企业解决实际困难。

驻马店市主要负责同志表示，要以此次约谈为契机，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展，落实房地产调控主体责任，深刻汲取教训，强化整改落实，采取有力措施，确保房地产市场平稳健康发展。

2月29日再次在驻马店市人民政府网站查询相关文件发现该文件已被删除。

二、LPR下行基本上不影响个人房贷利率

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

此次的降息较上一期的1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点。

对于此次降息，很多人以为房贷利率将会下降时，央行副行长直接表示：LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

也就是说，短期内大家不要对“房贷利率下降”抱有太大的期望。

三、央行重申“房住不炒”

2月19日，央行发布2019年四季度中国货币执行报告。

央行的报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这已经不是第一次了，最近包括财政部、央行都在重申这句话。其实很容易理解。房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。

也就是说，“房住不炒”依然是加在楼市头上的紧箍咒，楼市松绑可能性并不高，尤其是一线城市和热点城市。

具体到荆州来看，目前荆州尚未出台实质性的刺激楼市的政策。

虽然诸多房企纷纷效仿线上卖房，但其实成效甚微，开发商的压力依然很大，预计以价换量还会持续一段时间。

所以，结合“房住不炒”的政策和荆州楼市现状来看，短期内楼市不会有太大的变化，房价也不会大涨。

NO.3 | 叁

结语

从其他城市复工楼市交易情况来看，荆州楼市短期内出现大面积成交的可能性依然较小，房价也不会大涨。试问一下，如果市场真的已经全面复苏，那么房企促销打折力度仍在不断增强又该如何解释呢？

因此，对于购房者来说，越是在这样的时刻，越要保持冷静，警惕那些贩卖焦虑的人员，不要被中介们塑造的假象迷惑，一时冲动就买房。要记住一点，买房一定是出于自己的切身需求，而不是其他。

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