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房价为什么如此坚挺?解析房价上涨本质

  • 小编:YY  来源:  点击:1068
  • 2019-07-05 15:22:24
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  房价,一个关乎每个买房人的切身利益,房价的涨跌也一直是最受关注的话题,面对楼市行情以及房价走势,该不该买房,现在的房能不能买,这个话题是当下萦绕在众人心头的一个重磅问题。


  对于买房这件事,每个人心情都很忐忑,绝大多数的人而言,当下的房子是昂贵的,是难以接受的。人们始终怀疑房价上涨是因为其房地产行业的从业者在故意抬高,特别是在供求关系严峻的城市。

  

  需求关系决定价格,影响价格的不止是需求关系,生产成本也直接决定着价格。


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图源自网络


  开发一个房地产项目所需要的成本包括了土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费等。而其中土地费用和建筑安装工程费占比最多,分别为20%、40%,并呈逐步上升的趋势。


  1、土地费用


  土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出来所要开发的每平方米商品房所占的土地成本,也就是我们俗称的楼面价,以此来评估项目的可能性。


  作为成本之一,楼面价对整个项目起到至关重要的作用,一旦楼面价出现上涨,将直接影响着房价。


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图源自网络


  近来,国内多线城市土拍开始回暖,无论是一二线发达地区,还是经济薄弱的三四线城市,土地市场狂欢都已成一种大势。截至5月20日,年内已经累计有31家企业拿地超过100亿,同时也有13家企业拿地超过200亿。其中碧桂园在全国各地的拿地数量遥遥领先,共计122块。

 

  另据国家统计局最新报告显示,今年1至5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%;房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米,同比增长8.8%;房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%。

 

  从这些数字我们能发现,今年房企拿地面积变小了,但投入的资金变多了,说明今年土拍市场的火热指数并不是数量,而是其价格。为了减少土拍价格上涨而导致的影响,房企今年加大施工力度,为的就是确保自己手里头有充足的房源,而这又说明房企对楼市今后的发展充满信心。


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来源:国家统计局


  2、建筑安装工程费


  建筑安装工程费是指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等。该费用在整个成本构成中占比最大,达到40%左右。


  我国劳动力供给持续下降,成本持续上升,这使我国制造业面临诸多困境,用工荒便是急需解决的难题。再加上我国人口老龄化加重,人口增长速度下降,让这一问题愈发严峻,也使需要大量劳动力的房地产行业用人成本急剧上升。此外,在原材料方面房地产行业也面临诸多困境。


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图源自网络

 

  今年以来,铁矿石价格一路攀升,期货主力合约于6月11日涨停,且夜盘延续涨势,最高触及778.5元/吨,创出近五年新高。房地产行业在建造过程中需要大量的铁资源,铁矿石价格的上涨会影响到开发商的生产成本。但在房地产行业,除了铁矿石还有另一重要资源也开始上涨。


  6月1日,据中国水泥网统计,山西、浙江、河南、山东、广东、陕西、辽宁、江西等地纷纷开始停窑。据悉,此次停产波及全国千余家水泥厂,停窑时间最长预计会持续六个月。该消息一出,多地市场纷纷发布涨价通知,随着时间的推移,水泥的价格还会有进一步调整。

 

  3、楼市一直不缺乏发展的动力


  由于受到价格的影响,国内龙头房企加大三四线城市的拿地力度,而一二线城市也没放松。就拿今年上半年拿地最多的碧桂园举例。截至2018年末,在碧桂园权益土储中,一二线城市占比14%,三线城市和更低阶城市分别占比21%和65%。而对2019年的拿地计划,碧桂园高管对外的表态是,初步定与2018年持平。


  通过一番官方数据我们可以看到,今年房企拿地面积是减少了,但拿地的热情却在上涨,究其原因主要还是受到土拍价格的影响。而这又正好预示出房价今后的发展,毕竟成本都在上涨,最后的售价只会不断刷新纪录。面包卖的比面粉便宜,不是大坑便是套路。

  

  特别是铁矿石和水泥这两大直接关乎到生产成本的资源,价格开始猛涨,会直接刺激房价在很短的时间内有所表现。而更多的刺激房价上涨因素,在未来将共同发挥出作用,如全面取消落户限制,全国加大基建投资,央行定向降准(6月17日,央行公告表示,第二次定向降准释放约1000亿元。),根据商品住房库存消化周期实施差别化调控政策等。在这样的背景下,有部分媒体鼓吹的未来房子将成白菜价,又如何去实现? 


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