金九银十看楼市 荆州工薪阶层买房“四部曲”

        金秋十月，荆州几家大型楼盘均推出了样板间鉴赏、体验活动。位于沙市豉湖路与荆沙大道交汇处的中豪明珠城推出了地中海风情的生活氛围体验；位于江津东路的日月星·国际华侨城倾力打造的营销，如同一座流光溢彩的花园，让准业主感受到浪漫舒适的欧陆风情社区；楚天都市佳园针对该小区的两款经典户型推出了精装修样板间，前来看样板间的业主及准业主络绎不绝。在样板间，记者遇到好几位准购房者正和家人商量现在是否入手买房。

　　买房子是一项巨大的投资。面对持续居高不下的房价，何时入手买房成为大家关注的问题，而工薪阶层，贷款购房无疑是佳选择。那么，怎样贷款划算呢?读者关注的这些问题，记者采访了理财、房地产业、信贷机构相关人士，以期为工薪阶层购房服务。

　　攒钱：资金累积要快要早

　　“我先生是山西人，我是荆州人，我们是在荆州念大学的时候认识的。刚结婚那会儿，和我父母住在一块儿，2009年孩子出生后，因为房子有点挤，老人身体也不是很好，我们搬出来，租了套房子自己过。”在样板间里，记者遇到一位陈姓女士，正在置业顾问的陪同下，一边看房一边咨询。

　　记者了解到，陈女士今年31岁，在荆州一家企业担任部门副经理，月收入3000元，年终奖2万元。其先生32岁，2007年开始和朋友合伙开了一家小公司，每月可从公司领取3000元生活津贴，主要收入为年底公司分红。随着公司业务逐步进入正轨，近两年年分红已达5万。经过七八年的打拼，小夫妻俩目前在事业上处于稳定期，而孩子则刚满2岁。目前，陈女士一家三口的主要开支为：房屋月租金1200元，基本生活开销3500元左右，小孩奶粉、早教等费用约500元，每年一次全家旅行或回山西老家探亲花费2万元左右、年底给双方父母各5000元聊表孝心，以及年内、旅途中的各类大宗购物约3万元等。

　　针对陈女士家的基本情况，售楼部的置业顾问分析，陈女士一家的月度现金流状况在工薪阶层中较好，由于先生的收入以公司年度分红为主，因此年度的财务无论是现金流还是结余情况，都是不错的。目前该家庭应该趁着孩子还小，尽快积攒好付现金，所以其家庭面临的要任务是搞清楚如何理财更合适。

　　而陈女士也表示，自己和先生在理财上属于保守型，主要是不知道有什么适合自己的理财好办法。因此，按揭买房后会有经济压力，但现在不买房也担心以后入手价格更高。

　　“陈女士的情况比较常见。夫妻双方没有明确的购房计划，更没有理财意识。”了解到陈女士的家庭收支基本情况后，一李姓理财顾问告诉记者，像陈女士这样的家庭，应该尽快制定理财计划，梳理攒钱意识，尽早完成购房付款的资本积累。他同时建议，像陈女士这样的家庭可通过银行定期存款、民间借贷、金银币投资、基金国债投资、保险股票投资等方式让自己的资产蹭蹭的多起来。考虑到买房时需提取现金，好选择短期内能够提现的定期存款和民间借贷等方式，更灵活自如。

　　入手：房屋指标重要

　　“孩子天长大，过不了多久要上幼儿园了。我们开始考虑买房，但感觉房价挺高。本来觉得今年这轮调控挺严厉，说不定房价能下来。但从去年到今年房价不没降，反而一再涨价。”陈女士感叹。

　　据悉，陈女士夫妇目前共有现金及活期资金5万元，两笔定期存款共16万元，两笔合计21万元。夫妇虽然买房的打算，又担心“买在高位”，有些犹豫不决。

　　置业顾问认为，像陈女士这样的家庭，购房是为了自住，因此实际上对房价的高低敏感度并不高，与涉及到投资成本、收益回报等指标的投资性质的购房在关键因素考量上有较大的差异。而这类家庭在购入自住房后，房价高低对他们而言，主要是家庭资产的账面变化。因此，这类家庭是否要在近期购房，主要的决策考虑反而应该放在房子的区位选择、房价总预算、付比例、贷款比例、月供额度及家庭还款能力等层面。从这类家庭现有资产状况及收入预期来看，如果购房总价预算控制在50万元左右，无论贷款还是还款，都会比较有保障。也是说，他们具备较强的购房能力。

　　“考虑到孩子将来入园、上学等需要，这类家庭也完全可以把购房放到正式的议程上来。”李姓理财顾问则强调，要房屋区位、环境、交通等足够好，不怕贬值。因此，不管是自住房还是为了投资房产，都可以下手。如果陈女士一定要考虑到房价走势的因素，那么不妨给自己设置一个“观察期”，也是一个理财目标达成的时间设定。比如，设定到今年年底，或者什么时段，等过了这样一个时间窗口，如果房价仍然没有什么动静，“允许”自己马上行动，完成这一购房决策。

　　按揭：付越少越合适

　　由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的期付款额。依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，也是说购房者必须准备20%以上的期付款。如何分类付比例？陈女士又犹豫了。

　　记者此采访了某银行信贷专家。该专家建议，购房者好能申请到70%至80%的抵押贷款。因为在某种程度上，贷款愈多愈好，期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。期付款额低，意味着合同期内每一期的付款额高，别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的期付款额为好。

　　该专家同时强调，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果贷款购房以后，想把这套房子卖掉，可以转按。这样，付越少转按之后，转移的利息负担越多。假如购房者购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年(180期)，按揭7成和8成，会产生不同的结果。万一5年后想卖掉该房产，可以进行“转按”，如果按揭是8成，付比7成按揭少30000元，15年利息多付12816元。而且，转换按揭之后，所有的利息负担安全“转移”到了其他购买者身上。重要的是，付少30000元房款，15年的利息多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5%计算，是30000×5%×15=22500元——这还不包括每年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。

　　“目前的购房贷款利率不断在变化，近期的限购、限贷政策大范围实施后，贷款利率将会上浮。”该专家告诉记者，在当前仍比较优惠的贷款利率条件下，要不是盲目地追求愈大愈好的房子，能够申请多少贷款尽全力申请，利息的支出并不算太多。如果实在负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。

　　“如果购房者手上现钱不少，收入也可观，除了购房外，还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。”该专家表示，不管怎样，在购房者负债能力范围内，选择高的抵押率、小的付款，让钱能更好地生钱，是佳之举。

　　还贷：15到20年划算

　　一个基本的常识是，借款期限越长每月还款越少，但总还款额必然上升。该专家为记者初步算了一笔账，10万元贷款借10年，按当前商业贷款新基准利率6.55%算，等额本息每月约需还1138元，还款总额约13.6万元；贷款借20年，等额本息每月约需还748元，还款总额约17.9万元。两者相比，还款的负担和产生的利息自然有别，适用的人群也各异。

　　“借款年限一般15到20年足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。”该专家认为，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。

　　延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢?该专家又为记者算了一笔账。以借款10000元为例，按当前该类商业贷款新基准利率6.15%算，如果2年还清，每月还款443元，利息负担640元；如果4年还清，按当前该类商业贷款新基准利率6.4%算，每月需还款236元，每月还款减少207元，负担减轻50%左右。但是利息负担也从640元增加到了1306元，同样增加了50%左右。而如果比较29年和30年，29年的贷款为每月还款64.25元，30年的贷款为每月还款63.54元，同样是延长一年，每月负担减少不到1元，1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是12872.95元，29年的利息负担是12358.06元，利息负担增加514元，4%左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。