荆州房产成长经历

　　从2002年，个中住宅小区富怡雅苑开盘，到顺驰太阳城、新加坡城国际、宏泰中央华府等一大批高品质住宅小区出现；从2002年，荆州有10余家本地房地产企业，高楼层为7层，到现在，荆州房地产企业已有280家，其中40%为外地企业，高楼盘已升至33层，20层以上楼盘已达到数十处。这10多年漫长的时间段，让荆州这样一个地级市的房地产市场渐渐形成、发展、壮大起来，发生了翻天覆地的变迁。 10年楼市记录着荆州这座城市房地产开发轨迹，也记录着地产品质提升对荆州老百姓生活带来的居住变化。

　　城区住宅地段销售热点

　　2003年北京中路两侧，碧波路，红门路，石油学院附近

　　2004年荆州城东门外、南门外，沙市西区、解放路，长港路、塔桥路，北京东路

　　2005年北京东路及相邻地段，长港路，北京西路

　　2006年北京东路及相邻地段，长港路，北京西路，北京中路，武德新区

　　2007年北京东路及相邻地段，北京西路、沙市西区、解放路，武德新区

　　2008年北京东路及相邻地段，北京西路、沙市西区、解放路，古城区，长港路

　　2009年北京西路、沙市西区、解放路，武德新区

　　2010年城南片区，武德新区，北京西路、沙市西区、解放路

　　2011年北京西路、沙市西区、解放路，城南片区，武德新区

　　2012年北京东路及相邻地段、古城周边、北京西路及相邻地段位居2013年上半年北京东路及相邻地段、古城周边、北京西路及相邻地段位居

　　十年来销售量及关注度高的楼盘

　　2003年神华大厦、丽景嘉园、荆州花园、富怡雅苑

　　2004年顺驰太阳城、丽景嘉园、观邸

　　2005年新城国际、顺驰太阳城、丽景嘉园、观邸、佳境天城、金色港湾

　　2006年丽景嘉园、保丰花园、顺驰太阳城、荣鑫都市佳园、奥林香樟园、观邸

　　2007年浅水湾、佳境天城、御龙天下、恒生国际、玉兰小区

　　2008年景湖美树林、太阳城三期、金港花园、楚雄花园、吉祥凤凰城

　　2009年新城国际、硚房康城、城市风景、摩卡小镇、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城

　　2010年景湖尚城、美林湖畔、中央华府、晶崴公馆、金江宝坻

　　2011年美林湖畔、中央华府、晶巍公馆、金江宝坻

　　2012年楚天都市佳园一期、美林湖畔二期、亚华宝塔湾一期、长江尚品
        2013年上半年景湖菁菁家园、中豪明珠城、凤巢、美林湖畔二期、楚天都市佳园一期、滨湖国际

　　十年来曾经贵的楼盘

　　2003年神华大厦1500元/平方米

　　2004年观邸2550元/平方米

　　2005年新城国际别墅3400-4100元/平方米

　　2006年新城国际别墅3400-4100元/平方米，每套总价达75万

　　2007年新城国际、蔚蓝水岸、浅水湾、恒生国际、福耀名城等高价达4000元/平方米

　　2008年多层住房高3325元/平方米，高层住房高4063元/平方米，别墅高6862元/平方米

　　2009年城区在售楼盘价格普遍超过3000元/平方米，高价突破4200元(不包括长久天地别墅)

　　2010年区房价基本突破5000元/平方米，中央华府达到6400元/平方米

　　2011年晶巍公馆均价达7800元/平方米

　　2012年晶巍公馆高售价达10000元/平方米2013年万达华府均价超过7100元/平方米

　　2003年以前价格低 品质较差

　　1998年至2002年，房地产开发投资迅速增长，这段时期，大户型、大面积、中住宅项目在荆州发展迅速，出现了富怡雅苑、荣鑫花园等项目，为荆州城区提高房地产开发水平树立了样板。当时，项目区位不同，销售价格和销售率也相差悬殊。位于市黄金地段的三进花园、津华花园、江津花园、嘉禾住宅楼、荣鑫花园等普通住宅小区，以及梅台巷、文化坊一带的住宅项目，售价高达到1500元/平方米，销售率98%以上。而江津东路、长港路、塔桥北路、城南开发区一带的项目，地段偏远，配套设施不完善，售价则在600-800元/平方米，销售率不超过80%。除此之外，高层住宅楼区位再好，销售情况也不理想。

　　荆州花园、翰林苑均价1380元/平方米，高价1470-1788元/平方米；

　　富怡雅苑均价1310元/平方米，高价1498元/平方米；丽景嘉园尚未正式预售，初步定价1700元/平方米以上。

　　上世纪80年代初，为了配合全国城市经济体制改革，4个城市作为批试点开始建设商品房，沙市正是试点城市之一，1982年开始建设的洪垸小区是其中代表。
        1998年，全国范围内停止福利分房，市民的住房问题能通过市场解决，众多房地产公司如雨后春笋般兴起，荆州房地产公司多时达六七十家，后来经过整顿，淘汰了一大批。

　　荆州豪宅让当年房价翻了一倍

　　2001年，沙隆达公司实行多元化发展，成立荆州市沙隆达房地产开发有限公司，斥巨资精心打造当时荆州市高尚精品住宅小区——富怡雅苑。

　　据荆州市房地产协会副秘书长志忠介绍，富怡雅苑项目开创了荆州房地产市场的多项先河。该项目抛弃了原有的经营模式，引进专业的营销策划团队负责楼盘的营销，并请专业的广告公司负责楼盘的广告宣传，在此之前，这样的经营模式在荆州从未出现过。另外，富怡雅苑是全市家中商品房楼盘，档次超前。

　　当时，荆州市沙隆达房地产有限公司负责人在接受媒体采访时表示，传统意义上的住宅以房型、地理位置等方面作为诉求，并没有走出住宅是满足居住的基本功能的范畴。但人们不满足于此，他们要求享受生活、追求一种更高品质的生活质量，富怡雅苑正是为了迎合人们的这种需求而开发的。在满足基本居住的要求上，给居民提供附加价值，即愉悦的精神生活享受。譬如为老年人、青年人、儿童等各种不同年龄段的人群提供不同的休闲场所，提供运动休闲场地。在环境设计上为整个小区创造清新的空气质量和优雅的绿化空间和居住环境，完善户型设计，提供一种享受型的家居空间以及优质的物业管理服务等。

　　胡女士是当时富怡雅苑售楼部的成员之一，现在是富怡雅苑物业公司的工作人员。她说，富怡雅苑在规划建筑设计上全部采用6层的多层住宅，打破传统兵营式直排分布，而采用动感十足的流线型布局。楼间都在18米以上，并且户户南北朝向，充分满足每户通风、采光充足的要求。在户型设计上全部采用错层式设计，每个房间都直接对外通风采光，功能分区和动静分区更加完善与严格，并在道路布局上实行人车分流等。

　　“富怡雅苑在当时荆州房地产市场中是属次的楼盘，对外宣传则称之为豪宅，售价在当时也是高的，高价格为1498元/平方米，低售价也为1280元/平立米。而同期荆州其他楼盘的售价在700元/平方米左右，几乎翻了一倍。”胡女士说。

　　据胡女士介绍，富怡雅苑在2002年开盘的时候，由于广告宣传的效应，关注度非常高，前来看房的市民每天络绎不绝。而且，当时如果办理房贷按揭的话，付需房价的20%，贷款年限可达30年，每个月还贷不足1000元。但是，当时在富怡雅苑买房的业主很少有人贷款，多数都是先富起来的一批市民。毕竟高出近一倍的房价让很多人望而却步，人们的消费观念还没有转变过来，贷款买房还没有成为主流。2004年，富怡雅苑后几套房子以1200元/平方米促销出售。胡女士说，即使是十多年后的，富怡雅苑的小区环境依然没有落后，比很多在此之后开发的楼盘还好些。

　　2004年顺驰太阳城来了

　　2004年，荆州城区外地开发商增加到28家，占城区开发企业的36.4%。外地开发商完成开发投资7.18亿元，占城区全部开发投资的75.2%。城区楼盘和大型商业项目绝大多数都是外地开发商开发建设的。除此之外，外地开发商还带来了全新的开发理念、消费理念、营销理念和设计理念等。顺驰太阳城、巴塞玫瑰城、观邸、丽景嘉园等项目有专业营销公司作项目全程策划，营销方式令人耳目一新。

　　顺驰太阳城均价高达1650元/平方米；

　　神华大厦均价高达1630元/平方米；

　　奥林香樟园均价高达1250元/平方米；观邸均价2550元/平方米，高达3500元/平方米。

　　10年前，在长港路上有一片绿色的植物园，住在周边的居民每天路过时都可以看见茂密的植被，听见热闹的鸟鸣。绿油油的草地、五颜六色的花卉、飞来飞去的鸟儿是当时长港路边一道靓丽的风景线。10年后的现在，那一大片绿油油的植被也已经不复存在，取而代之的，是一个闻名荆州的住宅小区——顺驰太阳城。这个2004年进驻荆州的楼盘是早一批外来房地产企业的楼盘里具代表性的，标志着荆州房地产的一次腾飞。

　　2004年的顺驰，看了想买

　　吴师傅的家在长港路周边，令他记忆深刻的不是植物园的消失，而是顺驰太阳城的兴起。

　　吴师傅说：“在荆州提及‘顺驰太阳城’那真是尽人皆知。我记得很清楚，2004年顺驰太阳城开盘，荆州电视台的几个频道轮番滚动播出顺驰太阳城的广告，其中有一档家居类节目甚至基本上变成了顺驰的专属栏目。说起来，其知名度都快赶上本地企业‘活力28’了。”

　　当时的顺驰太阳城基本上垄断了荆州报纸的重要版面、电视台的黄金时间和大的路牌广告，在这种冲击下，许多人开始萌生出了“去买一套这样的商品房”的想法，吴师傅是其中之一。吴师傅说：“当时顺驰太阳城的广告做的太好了，看了许多次后，我开始觉得，如果能在那买房也是不错的，所以去那里看了房子。一看之下，我十分惊讶。次知道，原来住房小区可以做的这么好，真的有了一种强烈的想在那买房的冲动，后由于经济原因放弃了。现在想想，还是有点后悔的。”

　　环境好的新型楼盘，贵点也会买

　　2004年荆州城区的平均房价是每平方米1100元左右，而顺驰太阳城的房价却达到了每平方米1700元左右。在当时，这房价对于许多像吴师傅一样每月有2000元左右中等收入水平的家庭而言甚至可以说是“天价”了。但即便如此，当时的顺驰太阳城比其他楼盘销售的更加，开盘短短两个月已经销售了70%。长江大学体育学院硕士研究生导师吴环成2004年在顺驰太阳城买了一套房子，回忆起当时买房的经历，吴环成说：“一来，当时确实是要买房。二来，单位分的房子并不是别适合。所以，在比对了许多个楼盘之后，在顺驰太阳城买了房。顺驰太阳城的普通住房当时的价位大概是每平方米1700元，我的房子当时是每平方米1900元左右，因为背靠小区里的小河，所以贵了一些。不过，虽然比其他的地方要贵一些，但这里的环境非常的好。”

　　外来的和尚好念经

　　如吴环成所说，2004年荆州城区以神华、顺驰、环宇、川惠为代表的外地房地产公司增加到了28家，已经占到了城区开发企业的36.4%，而他们完成开发投资7.18亿元，占城区全部开发投资的比例更高，达到了75.2%。与本地房地产企业相比，外来房地产企业住宅小区的规划更合理，尤其是住宅小区的配套设施非常齐全。由于各方面的条件都比较优越，即使外地房地产企业的楼盘价格偏高，仍然销售得非常好。

　　除了住宅小区的配套设施完善和环境好以外，外来房地产企业的楼盘户型也更符合购房者的胃口。三室两厅，面积为98平方米到150平方米的户型要卖得更好。不难看出，自2004年开始，外地开发商数量增多，不带来了资金，也带来了全新的经营理念和管理体制，提升了房地产市场开发项目的品味和市民的消费观念，将荆州房地产市场推向了一个新的境界。

　　2005年：新居住圈开始形成

　　2005年，荆州房地产开发投资12.19亿元，达到近五年高水平，外地房地产开发企业贡献更加突出。沙市地段住宅开发已趋饱和，可供开发的地块已不多，成规模的项目减少，销售量随之下降。荆州区向东发展、沙市区向西、向北发展的趋势非常明显。开盘价定得较高的，如北京东路的佳境天城、沙市西区的巴塞玫瑰城开盘价都在1650元/平方米以上。

　　巴赛玫瑰城均价高达1650元/平方米；

　　佳境天城均价高达1650元/平方米；

　　新城国际、金色港湾均价都在1700元/平方米以上，其中新城国际的别墅售价为3400-4100元/平方米。

　　随着古城区向东发展，沙市城区向西发展，荆州古城区与沙市城区逐步融合，住宅开发建设乘势跟进，新的居住圈开始形成。这个区域是连接古城和沙市的地段，吸引了古城外迁和沙市旧城区西迁的居民。这里有新城国际、巴塞玫瑰城(摩卡小镇)、翰林苑、梧桐树下、白云绿水等大批中楼盘。

　　城中村变城
　　李超今年27岁，在十号路做建材生意。平时家里没人，他在辅路随便找一家餐馆解决温饱问题。李超说：“这条街上各种餐馆不下十多家，我的选择很多，完全不会吃腻。”而为什么总是在这条街上吃饭？主要原因则是离家近，李超的家住在新城国际，下了楼，一出小区便是张居正街，餐馆、超市、理发店无一不有。

　　说起在新城国际买房的决定，李超现在还很感慨，新城国际是2005年开工的楼盘，当时李超的妈妈很关注，不过由于做生意，家里的钱都拿去周转了，一时也不能下手买房。李超说：“那时新城国际的综合物业和园林规划让我们一家都很心动，感觉是很精品的住宅。”直到2008年，李超一家终于入住新城国际，“我们买的是二期，房价是2700、2800左右，反正不到3000。”李超说，没赶上期还是很遗憾的，不然可以更便宜。虽然小区自身的环境让李超和家人决心在新城国际买房，不过当时有不少朋友还是持保留态度，李超说：“当时不少朋友觉得那附近太荒凉了，我自己刚搬进去也不习惯，幸好有车，出入也很方便。”不过，随着这几年发展，新城国际周边的环境也是越来越好，包括公交车在内的配套设施都很齐全，小区住户生活很方便，“城中村蜕变成了新的城市！”大家都觉得，在这买房，是买对了！

　　选环境和选品质，高性价！

　　从2005年开工建设到现在，新城国际四期、五期也项目也将启动。谈到这几年的发展，新城国际营销总监陈义武说：“2004、2005年，我们刚进入荆州时，当时荆州的整体楼市可谓是风生水起。从丽景嘉园的精品小盘到顺驰太阳城的造城大盘，将荆州楼市搅得热浪滔天，可以说，在荆州，竞很激烈。”陈义武说，当时顺驰太阳城针对中产阶级的中端住宅，观邸在城中打造平民豪宅都激发了荆州人对居住环境与潜力并重的新需求。陈义武介绍，新城国际位于古城区约2000米处，沿江津路可直达荆州各处和链接古城区和沙市的主要的交通干道之一。概念新颖，符合荆州市场需求，新加坡风情园林，鱼尾狮广场及入户花园建筑等人性化设计，造型独别致，视觉冲击力强。“在当时，也许新城国际所在地属于新区，周边因在建显得脏乱，价格相对同区低价毛胚房较高，现有生活配套尚未成熟，但我们以低密度，高品位，新概念产品亮相荆州新城市。”陈义武说，虽然面对众多竞，但依托板块大盘性价比优势和项目自身的点，新城国际也取得成功。

　　2006-2011年越精致，越好卖

　　2006年以后，荆州楼盘品质进一步提升，高层住宅发展迅速，这期间，小高层、高层住宅销售有进展。

　　宏泰中央华府(2007年)开盘价超过2600元/平方米；

　　浅水湾、恒生国际、华城豪庭、蔚蓝水岸、福城(2007年)开盘价超过2500元/平方米，高价格达4000元/平方米。

　　随着房地产商大量圈地运动的结束，寻求住房的精品化和差异化变得更为重要。2006年到2008年来各大楼盘定位五花八门，营销手段更是层出不穷，例如：浅水湾和恒生国际推出了品质观、福城推出了节能环保观、荆州花园的价格观。但无一例外的都以住房的高品质来吸引购房者。而这其中，又以2008年推出的宏泰中央华府具代表性。

　　求精致，不问价钱

　　宏泰中央华府是宏泰房地产开发有限公司在荆州的项目，位于江津路和红门路交汇处。项目总占地14万方，总建筑面积28万方。值得一提的是，这个楼盘除了拥有1000米环岛景观水系、1万平方米的地下停车产、3万平方米的风情商业街和近8万平方米绿化面积外还拥有双语幼儿园、网球场、会所等完善的配套设施。精美的设计、良好的环境让中央华府一开盘销售得异常。

　　肖志虎是住在中央华府的一位53岁的退休老人，回忆起买房时，他说：“当时对比了很多个楼盘，可以说跑遍了整个城区，后看中了中央华府。记得开盘的天，因为这块楼盘当时太火了，我们非常早赶去排队了。排到后当场用现金付了款。现在想想还真是很幸运的，能在那么多人里面买到自己想要的房。”

　　2008年，荆州城区平均房价在每平方米2050元左右，而中央华府的均价却超过了每平方米3000元，超过了平均房价近50%。但在肖志虎看来，要房子做的好，贵点没关系。肖志虎说：“2006年以来，住宅小区都要比原来做的好了很多。我们2008年买房子的时候，注意的不单是房子怎么样，还有小区环境、配套设施、地理周边等。当时我看了中央华府后，个感觉是，精致。各方面都很精致，能想到的配套设施这里都有，房子品质也非常好。所以当时根本没有在乎房价是多少。我记得当时我的房子价格是每平方米3800元，比同期其他房子贵了很多了，但当时买的时候还是觉得很值。”

　　精品化的热潮

　　荆州房地产经历了2003年以前的缓慢成长期和2004年到2005年的高速发展期后，在2006年进入了精品化阶段。在这个阶段里，2008年是具代表性的一年。记得10年前的住宅小区，都没有物业这一说，但到2006年后小区的配套都别好，而到了2008年甚至有小区里已经配套了专业的游泳池。

　　在这两年里，房价稳步高升，从2006年的每平方米1566元上涨到了2008年的每平方米2050元。这其中，除了土地、开发、建筑、劳动力等成本的提高外，另一个原因是楼盘做的越精致，开发费用越大，随之而来的，售价也会更高。随着人们的住房观念越来越成熟，人们对于住房的质量也越来越挑剔。各大房地产企业为了满足购房者的需求，将楼盘建的也越来越精致。更加精品化的住房才能打动购房者的心。中央华府、浅水湾、恒盛国际、新城国际等一批精品楼盘的出现让稍微冷淡了一些的楼市再次“热”了起来，这些高品质好地段楼盘销售一般相对较好。可以说，也是这一批精品楼盘将荆州房地产带入了精品化的热潮。

　　2012年至今：城市综合体成市场新宠

　　2012年至今，荆州万达广场、人信汇、南国城市广场、绿地等大型城市综合体项目相继开工，城市综合体正式走近荆州市民身边。2013年7月27日万达华府开盘，而她的“8生活圈”模式的备受关注，这也反映出现在荆州人购房的心理和需求。购房虽然仍是以钢性需求为主，但有些市民已经不满足于单纯的住房，他们追求品质、便捷和舒适度。万达广场开盘前后，其他新开盘的商品住宅均价都超过6000元/平方米，将城区房价水平提高了一个价位。目前城区住房品质看齐一线城市。

　　万达华府开盘价超过7100元/平方米；

　　滨湖国际开盘均价6500元/平方米；楚天都市佳园(2013年8月)均价6200元/平方米。

　　城市化已然成为一个国家或地区经济发展到一定程度的必然产物。随着现代都市的发展，不断在快节奏与高品质之间寻找平衡的城市族群需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。它的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身是一个聚集体，当不断膨胀的城市人口与日益的土地资源的矛盾对立日益尖锐之时，城市综合体——这一城市新形态应运而生了。

　　“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　领衔“长江经济带钢腰”重要角色的荆州，在国家中部崛起战略的重大部署中，迎来了历史发展的黄金机遇，不断加快着振兴的步伐。随着经济的发展和生活水平的提高，荆州人的商业消费需求在不断的加深。

　　2012年至今，荆州万达广场、人信汇、南国城市广场、绿地等大型城市综合体项目相继开工，城市综合体正式走近荆州市民身边。