楼市调控"国五条"地方细则将密集出台

        由于楼市调控"国五条"地方细则开始在3月后一周密集出台--25日，广东已率先公布其相关细则，部分城市二手房市场成交量出现高位回落态势。专家认为，在政策"真空期"抢搭"末班车"造成的成交现象，也将随着"末班车"到站而终结，部分城市二手房市场可能会异常冷清.
        在上海一家银行工作的唐小姐，上刚刚搬进新租的房子，正准备开始新的生活，接到了房东的电话："实在对不起，这房子我卖了，请搬出来吧。"前还在出租，后把房子给卖了，这样的房东近期并不少见。据上海多家房产中介了解到，由于担心楼市调控"国五条"地方细则可能在3月底出台，二手房买卖双方都急于成交，在价格上各有让步。21世纪不动产在上海部分门店成交客户中有30%以上是"闪签"，个别门店单日八成以上成交量都是这种"一拍即合"型的。

　　"3月上海二手房成交量很有可能超过3万套，甚至会超过2009年11月3.2万套的纪录。"德佑地产研究总监陆骑麟说，目前德佑的成交量环比增长了3.5倍－4倍。

　　由于地方版细则尚未落地，政策的"末班车效应"使得3月以来的二手房市场尤为活跃。中国房地产信息集团研究提供的交易数据显示，在"国五条"细则出台后的周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，多个城市单周成交量环比增幅超过300%。

　　业内预计，今年一季度，北京二手房交易量将超过6万套。不过对于中介市场而言，这是短暂的繁荣，下两个季度或将迎来小中介门店关闭潮。

　　上海中原地产金杨店工作人员称，进入3月的后一周，虽然二手房交易仍较为活跃，但与前段时间的情形相比，已不可同日而语。"现在客户也不急着连夜过户了，'闪签'的情况也很少，别是买家产生观望情绪，交易量明显下降。"

　　不少业内人士认为，3月政策真空期透支了市场需求，同时地方落实"国五条"的措施也会抑制部分需求，可以预见，随着"末班车"到站，部分城市二手房市场可能会异常冷清。

　   "国五条"出台后，为"突破"限购及税收政策，有些夫妻竟通过离婚来规避，网上甚至流传着"离婚买房攻略"。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭称，让居民通过离婚的方式规避交易税费，并不是调控政策的本意。居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励"梯度"购房，合理考量不同人群的购房需求变化，才能平衡多种需求。对于改善型需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，而不是一味地通过增加交易成本来限制合理需求。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部近日发布的报告称，目前楼市调控政策已有效挤出投资者，去年上海楼市成交量的九成由刚需构成。自"国五条"调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，次改善型需求和二次改善型需求的占比均出现比较明显的上升。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称，按差额的20%征收个人所得税，虽然短期可能导致成交量下降，但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。从长期来看，在买卖双方的博弈中，可能会纠正现在楼市买卖中的不良习惯，即由买家交付所有税费，而改为买卖双方税费各付的健康市场行为。

　　近年来，随着房价一路走高，楼市"春天派"的预测似乎每言必中，在与一些看空者的打赌中也大多赢得胜局。但随着房价继续上涨，业内对楼市也开始持谨慎态度。万科董事会主席石认为，中国楼市存在明显泡沫，且可能因失控而破裂。

　　根据国家统计局日前公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超九成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居，且均创历史新高，引起了业界的普遍担忧。

　　北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫，尤其是一线城市，愈发明显。

　　上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，楼市"国五条"能否抑制其涨幅，目前尚不好说。

　　石则指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨。但靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策还需调整。

　　张大伟也认为，挤碎泡沫，即控制房价上涨并非治本之策，有提高居民收入，使其与现在的房价相匹配，同时降低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫.
        上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称，上海将弹性化执行个税政策，限购措施或再加码，二套房贷的付和贷款利率也应有所提高。

　　目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房，针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露，在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。同时，继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧，本地户籍单身人士能拥有一套住房，限买二套，外地户籍单身人士不能购买，必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭生活住房的，或继续免征个人所得税，这一条可能在细则中继续明确。除此之外，细则很可能对个税调整更加柔化，采取分阶梯执行。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按照3年、4年等阶梯形执行，分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷付和利率调整的问题，在上海也有可能执行。

　　业内人士分析，“地方版细则”来看，上海的房价控制目标压力较大，按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉，因此房价控制目标很可能会保持平稳，不会超过GDP的增幅，执行力度上将更加严格。