楼市行业预期反差将加大

          9月18日，在上海市房产“殊时期的房地产健康应对策略”论坛上，华东师范大学商学院房地产系主任 华伟和同策房产咨询股份有限公司董事长 孙益功在会上发表了以下观点：

        华伟认为，未来五年楼市存在两大机遇：，明年5月之后，以上海为代表的一二线城市中高端产品价格爆发和中低端产品成交放量，会把统计价格包装得非常。二，利率市场化是未来三到五年市场蕴藏的机遇。利率市场化意味着贷款利率和存款利率的息差有一个百分点。未来5年，整个经济社会将处于一个降息通道。降息过程中，中高端房地产产品面临资产价格再次膨胀。

        尽管未来可期，但华伟同时表示，当下民间资本不敢做高风险投资。股市未见起色之前，房地产的市场预期一定不是涨价。 “楼市不能垮，一垮体系要乱，同时又不能太好，太好没人买股票。 ”

        孙益功分析，2009年，多地房价暴涨，人们恐慌买房的结果是制造了一个“虚假成交量”。目前，除华东地区以外的三四线城市，已经出现楼市“崩盘”现象。

        以鄂尔多斯为例，该地户籍人口与流动人口总计约130万。 2006年，全年成交量200万平方米，这是一个合理值。 2010年，全年成交量暴涨到1000万平方米，这里面有很大的泡沫成分。后来，全年开工量更是达到2000万平方米。截至8月1日，鄂尔多斯已开工面积中80%都已停工。未来，更多三四线城市楼市泡沫破灭的速度将会加快。2013年6月之前，楼市“硬着陆”将全面体现。

        像上海这样的一线城市会如何呢？孙益功认为，与三四线城市的严酷相比，一线城市处在 “暖春”。由于一线城市土地供应量不足，侥幸躲过供应泡沫的劫难，取而代之出现价格的泡沫，也在持续从严的调控之下回归理性。

     “上海目前有4000多万平方米的库存面积，接近4年左右的土地储备量。一般情况下，土地储备量在3－5年是正常的，低于3年房价要涨，大于8年中期房价是不被看好的。与一些三四线城市人口减少的趋势不同，上海每年的人口数都在递增。这说明上海商品住房的需求量大，供应相对不足，的房地产市场是相对健康、安全的。 ”