中国现行住房预售制度不取消也应该大改

        和香港的“卖楼花”及一些国家的住房预售制度相比，中国的住房预售制度的大点有二：一是在交房之前购房者支付全款，二是购房者的预付款不是交给三方监管，而是直接交给开发商，有些地方现在虽要求预付款打入三方账户，进行监管，但这样的监管形同虚设，难以有效约束开发商。
       
        在8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发高度关注，地产股闻讯暴跌。随后，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。” 

　　这种制度设计的缺陷是为明显的：其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，今年一些地方出现的开发商携购房款跑路是一个例证；其三，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本为低廉，开发商的门槛很低，开发商不白白占用购房者的资金建房，开发商还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。

　　尽管如此，取消住房预售，很多人担心房价会暴涨，这样的担心其实不必要。先，现房销售是国内外住房销售的主要形式，预售在很多国家所占比例很低。

　　我们看到，恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的；其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿，恰好和购房者预付款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，从近几年开发商的支出看，主要的是买地的支出，但根据国土资源部的统计，目前全国已经出让，但未开发的土地面积少足够5年开发；其五，更重要的是，一方面，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在目前情况下，取消预售，对市场的冲击反而小。

　　也是说，在当前，取消预售，不不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫。住房预售不应成为主流，决策者应该抓住房地产调控的有利时机，尽快取消住房预售制度。即便一时难以取消，也应大改，一是在交房之前，购房者多交付20%的购房款，二是将购房款交给真正的三方监管。