购房合同违约成本将加大

“不依约签合同赔违约金，与房价涨跌比根本不算多。 ”过去，抱着这样的心态，违约退房事件频发，不过现在可要小心了。　 

　　近日，高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），其中明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力。

　　业内专家认为，《解释》的出台有利于维护购房者、开发商双方的权益，同时也有利于促使开发商根据现有市场的实际情况进行定价。

　　赔付不超总房款的20%

《解释》二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可房价涨跌提出相应索赔，赔偿不止以往定金赔偿这么简单了。

　　“新出台的《解释》实际是《合同法》44条具体化。” 重庆西南政法大学教授刘云生表示，签订正式商品房买卖合同之前，开发商一般均要求购房者签订认购书，并以此锁定购房者及决定销售策略。

　　不过，是定金赔偿制约力度完全不够，过去房价的暴跌暴涨都导致了违约事件频发。《解释》的实施，将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。

　　刘云生说，要求赔付的金额不能超过总购房款的20%。同时，定金也仍然需要赔付。如果是开发商违约，是双倍返还定金，如果是购房者违约，交出去的定金相当于打了水漂。

　　“捂盘惜售”成打不响的算盘

　　重庆钢运集团总经理永明告诉记者，开发商不能依约签署正式买卖合同无外乎两个原因，一是项目抵押给了银行，但是银行没有解押，开发商还不能与购房者签订买卖合同；另一个是房价暴涨，开发商不想履行合同。

　　“以前房价涨得多，开发商宁愿赔定金，加价卖出去还是有赚。”在同心工业园仪表厂工作的刘文剑说。

　　比如一套房子70万元，定金交5万元，双倍返还定金开发商也赔偿5万元。而因为房价上涨，购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元，或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元，购房者的损失肯定不止5万元。

　　“如果在此期间，房价涨了，购房者可以根据涨跌价，依法向开发商索要额外的索赔。”刘文剑说，现在《解释》出台，开发商这种小算盘再也打不响了。

　　《解释》出台是双赢

　　对于违约，开发商也显得很委屈，“购房者不依约签署正式购房合同的，也有很多。”

　　重庆龙力地产营销主管陈灿说，购房者也常常因为资金不到位、有其它意向楼盘、房价下跌等三个原因导致不履行合同。

　　对于《解释》的出台，开发商也都表示，这对开发商也有好处。

　　“以前购房者不履行合同我们会按照之前的约定不退定。”金鲁能地产重庆公司营销部经理陈勇说，现在《解释》出来，开发商除了不退定金外，如果房价跌了，同样也可以依法向购房者索要额外的索赔。

　　定价更为慎重

　　房价或继续向下走

　　永明说，《解释》出来后，有利于规范交易秩序，“我明天开会时要提议把《解释》相关条例加入合同文本，说明清楚。”

　　《解释》出台后，增加了一些赔付，会使开发商接下来定价更为慎重。

　　刘云生表示，“在现有宏观调控政策持续作用下，消费者观望心态还是较重，这样‘一挤一压’，房价上不去，楼市空置率高，这会影响开发商定价继续向下走。”