冯晓东：房价下不来 “做低”只能是假摔而非拐点

　　多轮政策调控下房价仍降不下来，于是，“做低”房价能是房价假摔而非房价拐点到来。

　　无可厚非，怎么样房价也跌不到它本身的价值，如今的房价之高，或许对炒房族有不少的负面影响。有人戏言：60男人爽，有钱有房有老婆，还抢走了80后女人；70后男人幸运，在房价上涨前买到房；80后男人衰，没钱没房，连女人都保不住。60后女人惨，勤俭持家一辈子，后老公被80后抢走；70后女人累，买到了房子，辛辛苦苦还房贷；80后女人爽，直接傍上60后，有钱有房有老公。。。这是戏言，但却是现状无奈的部分反映。

　　那么，楼价真的开始跌了吗？如果房价真的跌了下来，那么60后也好，70后也好，80后也好，才能大家一起来幸运。

　　今年以来，一线城市房价出现下跌，地产商开始压力测试。3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。进入4月上旬，北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折，直减7万、10万。同期，深圳一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌3.3%。

　　上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升，前者升2%，后者升6%。一线城市新房均价普跌，与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势，呈鲜明对比，但局势依然微妙。业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。业内有个传闻，有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价。此语一出，一石激起千层浪！那么真实的房价发展市场态势到底如何？

　　我们不难可以看出，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。

　　以年后这个寒冷“小阳春”来分析，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。进入4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%，而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。

　　当然，北京并非孤单例子。北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅大，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。今年上海2、3月份楼市成交量创下了6年来同期低水平。进入4月份后，来自网络数据监控数据显示，4月初上海市商品住宅总计成交面积12.3万平米，环比前周回落33%，但成交均价19992元/平方米，环比前周微升2%。

　　同时，3月份广州新房成交均价为11280元/平方米，环比下跌3%。进入4月份，广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米，环比止跌上涨约6%。在深圳，3月“小阳春”并未如期而至。而进入4月份周，统计数据显示，深圳一手房市场成交量环比下降21%，共成交347套；一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌了3.3%。至二季度中，各地价格调整应会展开，行业有望真正迎来谷底。

　　如今，楼市看跌成了“共识”。一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动。供求关系改变了，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张，而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。不过，房价下降是指全国市场的整体态势而言，不代表每个城市都会降。目前房地产商的价格预期确实是下降了，各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。从上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，成交放缓已确立，存货压力上升，行业资金紧张也已经确定。

　　开发商看跌的同时，大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间，并且与GDP、CPI挂钩。但我们担心的问题是一些地方政府制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑，如果房价终下降了，那也可能是统计上的下降。有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围，而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。地方政府又出现不给高端项目发放预售证的情况，寄望以此拉低整体房屋成交均价。大家都知道这样的调控不具可操作性，每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量，都会根据自己公司在各地的存货去化情况，来分析供求，决定自己的销售策略。

　　不把目前的楼市僵局打破，中央政府的调控目标不会实质性达到，接下来还会有更多政策出台，而破局的办法是降价或新盘“低开”。现在各开发商都在“抢客户市场”，否则到了更低迷的时候，有能力、有资格购买的客户都没有了。但开发商制定价格都是出于理性的判断，不会低于自己的底线销售，事实上迄今为止还是一些新楼盘低价开盘，大面积的直接降价目前还没有出现。

　　多数地产商目前尽力避免直接提及“降价”这一敏感词汇，他们大多小心地选取“积促销”、“灵活策略”、“价格弹性”、“向有利于购房者的方向转变”这类措辞，来表达对于今年市场的判断和应对，而当年处于风口浪尖的万科，这次的表态也谨慎多了，他们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑。因此，我们看到房价和地价间存在联动，住房市场出现调整时，土地市场也会出现调整。如果土地市场出现了相应的合理调整，开发商的积销售策略将更为坚决，这一点可以肯定。

　　于是，我们看到听到房价调控“传捷报”。比如统计显示，北京3月房价环比大降26.7%，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。比如多个一线城市3月房价均环比下降，北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅大，环比下降7.6%。

　　那么，房价真的下降了吗？房价下跌到底是假摔而是非拐点？简单数据统计显示让普通百姓认为当前房价出现松动的迹象，但更多的声音指出，楼市调控到现在，房价并没有出现所谓的拐点，且整体格局尚未发生趋势性变化，胶着状态仍将持续。房价拐点未至。

　　现在的“降价”可能是“一房一价”的假象。当然，目前市场的确呈现高达70%以上之开盘降价的状况，但那是基于发改委的“一房一价”的政策要求，开发商迫于无奈好以“先拉高标价，再放低成交价”的“假摔”方式应对，导致了不少楼盘成交均价低于拟售均价的表象。我们实际观察的重点是新推楼盘与周边房价并无明显差异，有些甚至不降反升，便为明证。

　　大家可以亲身感受到政府这几年在房地产这方面没闲着且很忙乎，一直在忙于调控。但调控的结果是“越调越难控”。实际上现在的房地产已经绑架了银行，而银行绑架了政府，因而房地产和银行及政府三者已经成为了捆绑在一起的“利益共同体”。所以政府出台的调控政策不是要打压房地产，也不是要把房价压下去，所以调控到现在房价没有出现所谓的拐点。

　　可见，调控围绕增加供应是关键需要多做文章。北京施行的限购政策，正在将地产市场的供求关系推向端状态。限购令虽然是殊时期的殊举措，在目前对抑制投资、投机过热起到了降温作用，但从长远来看，其对刚需的抑制作用不可高估。虽然一些购房者受到限购政策影响不能买房，但这部分需求并未消失，如果市场供应问题得不到很好解决，一旦政府干预政策退出，需求可能会出现强烈反弹。

　　解决普通民众的住房问题，要从根本增加供给量，尤其是保障房、廉租房的供给，增速要远远大于商品房的供给。有改善了供求矛盾，才会使市场出现平衡。同时，对于房价的考核，将保障房的供给量和价格作为单列目标，才会更好地体现调控政策的可行性。目前，房屋买卖的胶着状态将持续下去。房价出现滞涨其实是房产全面贬值，但这种情况不会影响整个市场，也非房价下降先兆。

　　从这个表中我们看到：主要房企业绩依旧高速增长。万科、保利、复地、富力等十大开发商今年季卖楼超过千亿元，八成销售额同比增幅超过15%，多数房企卖楼成绩逆势上涨。此外，在香港上市的内地开发商也都表现不错。在楼市不断调控下，主要开发商企业还能取得如此靓丽的业绩，原因一是部分开发商把去年四季度的部分销售业绩顺延到今年一季度，保持了财务销售额稳定增长；二是受政策影响较小的二、三线城市和商业项目成了房企的辉煌。三是市场需求旺盛，支撑开发商业绩。

　　分析以后，我们不难发现，房价“下降”的数据统计资料其实可以这样诞生：先，可以将保障房、郊区房纳入统计。一直未被纳入“房价”统计范围的经济适用住房，可以被列入了“新建住房”价格的统计范围内。这样，房价下降数据是因为其中包含了郊区房源统计。保障房、郊区房价格直接拉低了平均房价。其次，直接划定每个楼盘涨幅。比如通报限价5%，或直接划定楼盘价格上限。后，惯用手段是延后高价楼盘上市时间。一些地方政府房产监管职能部门在实际操作中已经暂停向高价项目发放预售证。

　　所以，后我要说一句话。有能让购房者真正感受到的降价才是真降，不以下降为目的的楼市调控说白了等同于忽悠！