租赁市场引入集体建设用地钱从何来

　　租赁是一种刚性的居住需求，这种需求不仅仅体现为居住的空间，更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务，因此可以说，租赁需求是一揽子需求的集合，这个集合被满足的程度决定了租金水平，也决定了未来租赁房源的使用价值。

　　“试点利用集体建设用地建设租赁住房，如果操作得好，会有多赢的效果，可以让多方享受到城市化红利。但是需要注意在操作过程中，以配套措施跟进确保改革进程和风险可控，确保"好经不被念歪"。”深圳（楼盘）市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉法治周末记者。

　　近日，国土资源部与住房和城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称“方案”)，确定第一批在北京（楼盘）、上海（楼盘）、沈阳、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　试点实操须考虑法律程序

　　避免农民权益被侵害

　　李宇嘉在长期的研究中了解到，集体建设土地市场化过程中，农民处于弱势地位。近年来房价上涨，国有和集体土地“级差地租”拉大，基层政府利用土地进行房地产开发的内在激励很高，资本侵害农民利益也普遍存在。

　　“村集体在集体建设土地市场化的过程中的权力很大，过往出现过一些不良事件，村集体、开发商和地方政府获益而农民权益受损的情况时有发生。所以，集体建设土地市场化的任何改革中央层面都是小心谨慎(比如试点公租房)，中央甚至宁愿原地踏步，也不愿出现侵害农民利益的乱象。”李宇嘉表示。

　　在李宇嘉看来，集体建设用地的存量规模很大，但是这次只是选取了13个试点城市进行探索，就是这个原因。

　　圣运律师事务所主任王优银也对法治周末记者透露，他近些年代理了一些案件就是典型的村集体侵犯农民利益的情况。

　　“比如按照法律规定，如果村集体想要把集体建设用地用于其他用途，需要经过一半以上的成年村民或三分之二的户的同意才可以，但实际操作中，村集体的相关领导可能直接就签字代表了村民；再比如，我曾经经手一个案件，村集体组织开发商和村民签订了征地补偿合同，但是征地补偿款项却直接打到了村集体帐号中，村集体拿数亿资金去理财，最后血本无归。”王优银举例道。

　　　王优银还告诉记者，根据现行土地管理法的规定，集体建设土地上如果要建设房屋租赁给农户以外的“新市民”，需要先通过招拍挂，将集体建设土地的性质转为国有土地，然后再进行建设开发和租赁。

　　“在推行集体建设土地建设租赁房屋的过程中，这些农民同意集体建设用地用于其他用途的手续、法定的土地性质变更程序都应当严格执行，避免农民利益受损，使农民权益得到保障和提升。”王优银补充道。

　　建设资金问题需解决

　　如何提高村集体积极性

　　李宇嘉曾经多地调研集体建设用地的使用情况，他发现，即便是以往没有相关试点，很多地方的农村集体建设用地实际上都在使用过程中，闲置的量非常少。

　　“比如农民在自家的宅基地上建房屋往外出租；再比如集体经营性建设用地租给一些公司做经营使用等。”李宇嘉认为，当前情况下，要在集体建设用地上建租赁房屋，无非就两种途径，第一是新建租赁房屋，第二是盘活现有土地上的存量房。

　　但是李宇嘉表示，这两种途径在实际操作中都存在一定难题。其中盘活存量房的难题在于，存量盘活涉及规划调整、配套跟进、消防安全验收等，实践中推进速度非常慢。

　　李宇嘉曾经在某地调研中发现，相关部门把城中村的存量房重新统一规划、装修、调整后，到消防部门申请验收时，消防部门不予验收，理由是城中村之前出现过消防问题。虽然存量房可能已经在消防的配套上做了改进，但就是由于之前出过问题，消防部门还是会有所顾虑。

　　“在没有政策优惠的情况下，新建租赁房屋过程中的最大难题是资金。”李宇嘉告诉记者，集体建设土地上建租赁住房，前期建设和配套需要投入的资金量太大，中后期管理运营又需要密集的人力，而这些郊区的租金水平又不一定跟得上，投资回收期将在20年以上。那么村集体是否可以考虑通过银行贷款的方式来解决资金问题？

　　“银行一般不接受集体建设用地抵押贷款，因为这类土地很可能存在产权不清晰等问题，银行认为这种贷款业务风险比较大。所以在种种因素之下，现在不少村集体、村民及合作开发商等对于这类业务都处于观望态势。”李宇嘉说，毕竟建租赁房不像直接盖房子往外卖来得快，村集体和村民的内生动力还不是很够。

　　李宇嘉认为，这种大型且带有公共性的工程，解决了资金问题，才能持续，不会异化为“数字工程”或“面子工程”。

　　至于如何才能解决资金问题？李宇嘉有两个建议：第一是在相关项目没有很高的利润吸引力的情况下，需要发挥国有企业的带头作用；第二是充分发挥房地产投资信托基金(REITs)的作用。

　　“去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》与近期九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，都提出要“积极支持并推动发展REITs。”李宇嘉补充道。

　　REITs是否会愿意介入这样的项目？

　　李宇嘉认为，如果集体建设用地上建的租赁房的最大优势是土地成本比较低，主要是建安成本，经过专业机构的运营，投资回报率还是可以比较高的。

　　中原地产首席分析师张大伟曾经做过测算，开发商开发商品房用于出租的回报率很低，大部分年收益只有1%至2%。集体建设用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。

　　李宇嘉也曾到杭州市调研，在当地，房地产服务机构世联行(002285,股吧)负责运营村集体建设的租赁用房后，可以得到的回报率就可以达到5%至6%。

　　“5%至6%的租金回报率，已接近甚至超过国际大城市的租赁收益率，这使得此类项目成为REITs可介入的优质基础资产。”李宇嘉表示。

　　让新市民愿意到试点地居住

　　三个问题需平衡

　　方案中在谈及试点的基本原则时提到，试点以满足新市民合理住房需求为主。

　　法治周末记者在采访中也随机询问了部分有租房需求的人，他们是否愿意到这些集体建设用地上盖的租赁房居住？

　　有些人的回答是，会有顾虑，一是担心房子太偏远，二是担心房子会建在村子里，房屋管理不好导致环境特别乱。

　　如果是这样，试点建的租赁房屋没有足够吸引力，试点的效果也很难到达。

　　链家研究院院长杨现领告诉法治周末记者，集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流入城市租赁供给不足的有效途径之一。但该政策在实施过程中需要平衡三个问题。

　　其一是职住平衡，如何让居住地和工作地保持在一定的通勤范围内，这需要更多地盘活城区内工作集聚区内的集体用地；其二是前瞻性关注租赁人口集中分布带来的社会问题。例如，如何让这些集中居住的年轻人与其他社会群体，其他社区融合？如何避免贫困的集中和社会问题的集中？其三是要统筹考虑租赁建设和租赁配套设施的安排。

　　“租赁是一种刚性的居住需求，这种需求不仅仅体现为居住的空间，更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务，因此可以说，租赁需求是一揽子需求的集合，这个集合被满足的程度决定了租金水平，也决定了未来租赁房源的使用价值。”杨现领表示。

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