回顾2014年上半年的房地产市场政策，中央在“两会”上提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，政府大规模刺激措施或者全面降准这种大力度措施出台的可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。在这些调控和措施下，逐渐出现六大“政策”，现在将和大家一一分享。
_ueditor_page_break_tag_“政策”一：限购松绑
“政策”一：限购松绑
起因：国家统计局近日发布的数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个百分点，创57个月新低纪录。同时，房地产销售面积也同比下降。在房地产市场承压下行的背景下，一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。
解说：多个地方频频试水放松限购，已经证明地方的急切性。而限购放松和中央“分类调控”、让市场在资源配置中发挥决定性作用并不违背。中国房地产业协会一位人士不久前也谈到，限价、限购等行政性手段迟早是要退出的，这也贴近改革的方向。
点评：楼市下行几成定局，房地产业现在处于一个前期调控政策的消化期，一些房价已经显露理性回归势头的城市，调控政策松动一些又何妨？
_ueditor_page_break_tag_“政策”二：房产税
“政策”二：房产税
起因：财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告2013年中央决算时指出，下一步将配合做好房产税立法相关工作。结合6月份国土部正式启动不动产登记信息平台建设的研究和设计工作，加上国家有关部门也已经明确全国住房信息联网将在2020年前完成。业内预测，房产税的推进在近一两年将会有大动作。
解说：备受关注的《不动产登记条例》将于年内完成立法。而伴随着《条例》的推进，与之相关的房产税试点扩围的准备工作也开始启动。针对近日有媒体称全国人大、财政部、国家税务总局等正房产税展开密集调研的话题，国家税务总局的一位内部人士表示“的确有这回事，但不便透露具体细节”。事实上，在今年国土部不动产登记局挂牌后，有专家认为，“不动产统一登记能为征收房产税提供帮助”。而财政部财政科学研究所所长贾康也认为，房产税改革大方向已定，与之呼应的正是不动产登记的推进。而近部委关于“个人住房房产税改革试点范围”的表态，也被专家解读为房产税试点将扩围。
点评：房产既和土地财政相关，也和民众的公共福利相关，问题混杂不清。在税收目标不够清晰、土地国有化等情况下，房产税开征在执行中可能会遇到一些意想不到的困难，但开征房产税是大势所趋。
_ueditor_page_break_tag_“政策”三：以房养老
“政策”三：以房养老
起因：去年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。但此后，不业内对其可行性论不已，公众更是以较为激烈的态度来谈论这一话题。
解说：除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。个担心是房价下跌、抵押物会缩水；二个担心是中国的土地使用权有70年，有的甚至有40年或者50年；三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办。此外，还有一个风险是通胀风险。保险公司面临的具体操作问题的确相当复杂。
点评：缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。先，以房养老是一个小众的商业养老产品，不是所有老年人都适合；其次，以房养老模式要发展必须依靠国家的政策支持和大量资金的介入，靠商业运营难以发展起来；后，由于未来房价走势不明朗，以房养老的模式有待进一步观察。
_ueditor_page_break_tag_“政策”四：房与小学、初中划片入学
“政策”四：房与小学、初中划片入学
起因：“房”是一个让中国家长焦虑的词，也是一个在楼市堪称传奇的词，无论楼市如何变幻莫测，它似乎始终“坚挺不倒”。今年2月，教育部发布了《关于进一步做好小学升入初中免试近入学工作的实施意见》和《关于进一步做好重点大城市义务教育免试近入学工作的通知》，要求北京、上海等19个重点大城市做好义务教育免试近入学工作，并列出小学和初中划片近入学的时间表和具体指标。消息一出，引发了全社会别是学生家长们的高度关注。
解说：房价格一路上涨，这是近来各地一系列意图促进教育公平的政策的另一个“成果”。家长为此苦不堪言。众所周知，在基础教育阶段，很多人为了孩子能够得到更优质的教育资源，不惜采取各种手段。从教改新政的政策意图来看，一个重要的目标是要革除积弊，推进教育公平。包括小学近入学、小升初多校划片入学、取消“共建生”等政策，即是希望能在大程度上减少乃至杜绝“条子生”、“票子生”。
点评：房价格普遍偏高，购置房需有一定经济实力，对很多家庭来说，这是不小的经济负担。“孟母们”在为孩子选择房时，先要做理性的考量，好的未必适合孩子，适合孩子的才是好的。其次，在购买房前，要注意所购房源是否能划入理想学校的招生区域范围。购房前应到区教育局查询清楚招生政策，留意各名校近几年来的招生范围。同时，还要注意户口的迁移问题，大部分的情况下，入读小学与房产证和户口挂钩。后，家长在提前做好功课了解房源信息后，还要做好周密考察，谨慎防范风险。
_ueditor_page_break_tag_ “政策”五：整治“群租房”
“政策”五：整治“群租房”
起因：大城市外来人员多，而房价高、房租贵，居大不易。于是，他们的低成本居住需求催生了群租行为，由此引发了诸如消防、治安、卫生等问题。需求不可忽视，问题不可不治。
解说：整治群租，一些地方已经开出了药方。比如，近上海探索代理经租业务模式，鼓励社会专业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务。北京也提出了“N+1”的新型治理模式，也是在治理过程中，如果房主配合整改，自拆群租房，可以按照“N+1”模式，将面积较大的客厅或饭厅隔出一个房间，两居室变三居室，三居室变四居室。但是，这种模式必须在满足消防安全，采光、透气正常的前提下进行。
点评：大城市外来人口过度扎堆，导致群租问题。强行整治群租是治标不治本。治本之策还是在于纾解大城市过于集聚的资源，增加中小城市的发展机会。近城镇化，有这样才能从根上解决群租问题。
_ueditor_page_break_tag_ “政策”六：央五条与套房贷
“政策”六：央五条与套房贷
起因：进入2014年，各商业银行对房地产信贷业务是持警惕态度的。据了解,去年底以来，个人住房贷款一直偏紧，套房优惠利率已基本取消，且多数商业银行都有上调；贷款审批和发放期限一般都从原来的一个月拉长到两个半月；个别银行甚至已暂停了住房按揭业务。5月12日，中国人民银行官方网站发布“央五条”，条即优先满足次购房贷款需求。政策一出，楼市一片哗然。
内容：央五条是指：一、合理配置信贷资源，优先满足居民家庭次购买自住普通商品住房的贷款需求;二、科学合理 定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定套房贷款利率水平;三、提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款的;四、有效防范信贷 风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析;五、建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
解说：从贷款需求、回报率以及风险系数来看，银行更有可能选择有利于利润大化的方式去投入资金。个人的住房贷款 相比较起来，并无太大的优势，为此而陷入尴尬境地。由于出现个人住房出现“贷款难”情况，央五条的出现正是力挺套房贷需求市场，满足人们基本需求。另一 个角度来看，央五条也是对房地产市场压力的缓解，在安抚市场情绪后，使之发展回归稳健的轨道。
点评：继6~7个城市放松限购以后，信贷也开始出现松动。央行发布的“央五条”，对于市场来说，是一个针对性的利好。因为自2014年年初以来，楼市受金融的影响比较大。不个人住房贷款偏紧，而且套房优惠利率已基本取消，有的甚至上升到10%。至于说是不是救市信号，这个还要看后续推出的政策。相对来说，“央五条”发布以后，再辅以相应的措施会更好。
