2012年上半年荆州城区房地产市场运行分析

        2012年上半年荆州城区房地产市场运行分析
 

        志忠
 

       今年上半年，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。但由于开发商相继调整销售策略，以价换量，市场仍基本保持平稳发展的局面。
 

一、荆州城区房地产市场运行基本情况
 

（一）房地产开发投资继续增长

       据统计，2012年上半年荆州城区完成房地产开发投资12.65亿元，同比增长22.6%，增幅比去年同期高18个百分点。其中商品住宅投资10.72亿元，同比增长20.4%，增幅比去年同期低2.5个百分点。
 

       荆州房地产开发投资状况与全国不大相同。荆州城区因为正处在强力推进“壮腰工程”的时期，经济发展处于上行期，房地产市场一直保持平稳的态势，投资者对荆州依然有信心，象武汉南国置业这样的大开发商已在荆州投资建设“南国城市广场”。不过应当看到，社会资本进入荆州房地产市场的速度在放缓，今年上半年荆州市新成立房地产开发企业19家，同比下降51.3%；其中荆州城区新成立房地产开发企业4家（其中有一家是外地企业），同比下降60%。
 

（二）商品房施工面积增长较快

       据统计，2012年上半年荆州城区商品房施工面积183.47万平方米，同比增长38.3%，增幅比去年同期高24.8个百分点。其中住宅施工面积165.21万平方米，同比增长36.6%，增幅比去年同期高15.9个百分点。房屋施工面积增长较快的主要原因，是一些大项目结转的工程量比较大。今年新开工的有些项目体量大，但项目数量并不多。据统计，上半年新开工面积21.03万平方米，同比下降34.1%；其中新开工住宅面积19.75万平方米，同比下降33.2%。
 

（三）商品房供应量大幅增长，但销售量下降

       据统计，2012年上半年荆州城区批准预售商品住宅面积92.51万平方米，同比增长45.4%；批准预售住宅套数8768套，同比增长51%，增幅高于去年同期。
 

       另据商品房销售网上备案的数据，2012年上半年荆州城区商品住宅供应量为10207套，销售备案2512套，同比下降31.4%，下滑幅度较大。销售率比去年同期低16.7个百分点。
 

       从网签情况看（不包括非网签），大体上销售业绩逐月有所上升，6月份销售量增长较快，主要是以价换量促成的，不能认为是“回暖”。2月、5月出现两个销售高峰点，主要是楚天都市佳园两次推盘形成的，其他各月份该项目基本无房源上市。如果减去楚天都市佳园销售量，则可以看出1—6月网签量虽有起伏，但呈逐月增长的趋势，5、6月增长较快。
 

（四）商品房空置面积略有增长

       据统计，2012年上半年荆州城区商品房空置面积32.8万平方米，同比增长4.8%；其中商品住宅空置面积28.74万平方米，同比增长2.3%。商品住宅空置面积大于销售面积，市场压力较大。（五）土地成交量减价升
 

       据市招投标信息网公布的数据，2012年上半年荆州城区房地产开发用地供应量大幅增长。上半年房地产开发用地挂牌17宗，土地总面积75.67万平方米（1135亩），同比增长564.4%。

       但土地成交量（不包括荆州开发区东方大道延伸线上成交的两块地）下降。据市招标投标信息网公布的数据，2012年上半年荆州城区房地产开发用地成交4宗，同比下降20%；成交土地面积2.46万平方米（36.97亩），同比下降61.7%。
 

       土地成交量下降，而地价继续上升。上半年荆州城区房地产开发用地单价403.79万元/亩，同比增长41.9%；平均楼面地价1273.87元/平方米，同比增长5.6%。土地单价高的达到638.45万元/亩，比去年高单价略降2.9%。
 

（六）企业资金日趋紧张

       据统计，2012年上半年荆州城区房地产开发全部资金来源22.4亿元，同比增长24.1%，略高于投资增长速度。本年资金来源13.45亿元，增长13.8%。
 

       在本年资金来源中，国内贷款1.38亿元，同比下降47.3%。国内贷款占本年资金来源比例10.3%，比去年同期下降12个百分点，说明目前某些适度放松的金融政策，并没有让更多资金流进房地产市场。
 

       企业自筹资金4.27亿元，同比增长34.6%，但其中自有资金1.17亿元，同比下降58.2%。其他自筹资金大量的是社会融资，成本很高，开发商资金压力继续增大。

       企业其他资金来源7.8亿元，同比增长29.4%。其中定金及预收款3.57亿元，同比增长7.2%。但定金及预收款占本年资金来源比例为26.6%，同比下降1.6个百分点，说明资金回笼不是太理想。
 

       此外，个人按揭贷款3.44亿元，同比增长57.9%，说明恢复套房贷、套房贷利率回归理性等政策变化，对保障自住性需求确有积作用。
 

       另一方面，上半年企业各项应付款合计9.59亿元，同比增长46.8%，各项应付款占完成投资额的比例达到75.8%，比去年同期提高12.5个百分点，表明资金压力仍然是开发商当前面临的现实问题，加快资金回笼速度仍是当务之急。
 

二、荆州城区房地产市场运行的点
 

（一）以价换量保楼市平稳发展

       今年上半年各楼盘优惠方式多种多样，优惠幅度也比往年大一些，对激活自住性需求发挥了积作用。“亚华·宝塔湾”、“中豪·明珠城”、 “摩卡小镇”、 “长江尚品”、 “逸居园”等楼盘纷纷推出各种惠政策，有效激发了购房热情。适时调整营销策略，果断推出优惠措施，换来销售量明显上升，许多楼盘销售逐步走出困境。
 

（二）土地市场增加更多变数

       与周边城市相比，上半年荆州房地产开发用地成交量是少的，低于武汉、宜昌、襄阳、荆门。
 

       即使地价有所上升，土地出让金收入和土地收益仍大幅下降。据荆州市招投标信息网公布的数据，今年上半年荆州城区土地出让面积214.52万平方米，同比下降8.6%；土地出让金收入8.02亿元，同比下降17.8%；增加土地收益249万元，同比下降92.8%。土地出让金收入和土地收益大幅下降，对地方财政收入有明显影响。
 

（三）商业地产和产业地产有新发展

       今年上半年荆州城区房地产市场的又一个显著点，是产业地产发展加快。
 

       2月8日，卓尔发展（武汉）有限公司“荆州城市文化客厅”建设项目选址进行考察。

       2月17日，“湖北利晟中小企业科技园”在沙市经济开发区开工，项目计划总投资5亿元，占地面积500亩，总建筑面积45万平方米，建成后可容纳200余家企业入驻，创造1万多个业机会。

       3月28日，荆州海子湖生态文化旅游区与碧桂园控股集团有限公司、湖北乐山乐水房地产开发有限公司达成合作开发共识。

       6月15日，总投资23亿元的“荆州佳海浙商工业城” 在荆州开发区开工。该工业城由武汉佳海地产股份有限公司、荆州佳海浙商工业城有限公司开发。规划总用地面积2300亩，总建筑面积200万平方米，将入驻企业400家。

       此外，商业地产也有新发展。除已开工的人信汇、南国城市广场外，万达商业广场也将进驻荆州。商业地产和产业地产的新发展，将加速改善荆州房地产产品结构，推动荆州房地产市场和城市建设更快发展。

三、荆州城区房地产市场走势

       在观察荆州城区房地产市场走势时，必须要注意两个方面的情况。
 

       一方面，中央调控房地产市场的决心是坚定不移的，今后也绝不会放松。据国家统计局公布的数据，今年上半年，全国70个大中城市房价同比上涨的逐月减少，同比下降的逐月增多，表明调控有一定效果。但房价环比上涨的有所增长，别是6月份突然有25个城市房价环比上涨，超过了环比下降的城市。从全国房价水平看，4、5、6月同比增长幅度逐月上升，房价似有反弹的苗头，引起舆论的高度注意。
 

       另一方面，上半年全国大多数省区都受到了国内外宏观经济形势整体走低的影响，北京、上海、广东、浙江四个发达地区的GDP增速更是低于全国平均增速。房地产行业低迷和对外贸易减少被认为是GDP增速下滑的两个主要原因，其中房地产投资增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对地方财政影响很大。因此地方政府不断释放调控放松信号，而中央又不断对地方微调政策叫停。
 

       所以，7月7日温家宝在江苏调研时强调，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
 

       7月31日，中共中央政治局召开会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议指出，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

       这场博弈的集中体现，是国务院从7月下旬开始派出8个督查组，对北京、上海、重庆、湖北、湖南等16个省市房地产市场调控情况进行专项督查。督查的目的是为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。
 

       根据以上分析，下半年荆州城区房地产市场走势大体表现在三个方面：
 

（一）市场将在“以价换量” 中艰难前行，不会出现期待中的“回暖”

       上半年商品住宅销售量逐月有所上升，有些政策（如套房贷利率）似乎有些微调，有人认为这是市场“回暖”的信号。其实这是误解。商品住宅销售量环比有上升，主要是以价换量的结果，与去年同期相比，下降幅度仍然很大。即使政策鼓励自住性需求，也不能完全释放刚性需求。我们应当清醒地看到，国家会毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，全国也好，荆州也好，都不会出现真正意义上的“回暖”，房价不会反弹。企业应当有不断克服困难的长期思想准备，在“以价换量” 中保持市场平稳发展。
 

（二）地价与房价将会逆向而行

       按照目前的趋势，下半年更多楼盘会“以价换量”，但地价可能会逆向而行。主要原因：

       一是政府财政增收面临较大压力。上半年全市财政收入保持了增长的趋势，但是增速比去年同期明显回落，主要原因之一是营业税、企业所得税等主体税种增幅下滑，而营业税增幅下滑的直接原因是商品房销售下滑。因此，增加非税收入是当务之急，地价上升是不可避免的。

       二是今后供地主要来源是几个新区，新区都成立了投资公司从事土地一级开发。今后地价构成除了土地出让金、土地税费、城市基础设施建设费用（土地一级开发费用）外，还包括土地一级开发商的利润和费用。因此未来的地价一定会高于现在的地价水平。

       地价上行，房价下行，开发商在下半年乃至今后相当长的时期内如何解决这对矛盾，确实是应当认真对待的问题。
 

（三）荆州经济社会发展给房地产业提供了广阔的空间

       荆州房地产市场发展的信心，不是指望调控政策松动，而是源于城市经济社会发展的良好前景。

       省委、省政府作出实施“壮腰工程”、加快荆州振兴的战略决策，荆州市委、市政府提出以“培育大产业、构筑大交通、建设大城市”作为实施“壮腰工程”的战略举措。沙北新区、荆北新区、荆州开发区、江南新区将会迅速崛起。高铁开通，给荆州带来新的发展机遇。不久的将来，荆州经济将会实现跨越式发展。未来的荆州，将是经济高度发达、社会稳定和谐、充满生机活力的大城市。这样的发展前景，不是每个城市都有的。在这个过程中，房地产将大有作为，不住宅建设有充分的发展空间，而且各类新地产也有更大的发展空间。“风物长宜放眼量”，开发商要做好迎接城市大发展的各项准备，适时完成房地产产品结构调整和行业整合。目前的困难无论是暂时的还是长期的，终都可以克服，对此我们有理由充满信心。