伴随武汉房产新政的出炉 荆州楼市如何走

近日，多地纷纷出台房地产政策，就在3月23日武汉也发布了房地产新政。目前疫情稳步好转，楼市渐渐复苏之下，作为湖北省省会的武汉发布楼市新政，对整个湖北的房地产业有很大参考意义吗？面对疫情，荆州楼市政策应该也会在最近出台，在这里，小编根据全国楼市政策来预判一下荆州的政策走势。

首先来看看武汉楼市新政。

1.武汉六措施支持房企复工复产

3月23日，据长江日报报道，武汉发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》，全力支持房地产开发企业开工复产，保持房地产市场平稳健康发展。

这六项举措为：

分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准。 

武汉六条政策中，主要包括降低预售标准，放松预售资金监管等。核心内容是通过放松预售监管来缓解房企资金压力，一方面适当调整预售许可形象进度要求，另一方面提高预售监管资金使用效率。

其中关于调整预售证申请标准及资金监管见下表：

资料显示，房管局在2019年12月31日，对新建商品房预售工作发布征求意见稿，拟推出7大类举措进一步规范市场秩序。提出，低层项目(含四层)要求主体结构封顶，且砌筑工程完成;多层项目要求(含六跃七)主体结构要达到层数的三分之二;小高层及以上项目，建筑主体结构要达到层数的二分之一且不得少于七层。

注：改文件为2019年发布的征求意见稿，官网尚未公布正式执行文件。同时，该文件针对疫情期间社保漏缴给出明确意见，非本市户籍居民因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。

在适当调整预售许可形象进度要求方面，政策明确，2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。

在提高预售监管资金使用效率方面，政策提出，2020年10月1日之前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%；进一步降低开发企业财务成本，开发企业申请使用银行保函等额替换重点监管资金时，无需签订《新建商品房预售资金监管协议书补充协议》，银行保函有效期原则上不低于6个月；项目取得《建设工程竣工验收备案表》且已按规定足额缴存住宅专项维修资金的，开发企业可申请使用重点监管资金，累计申请额度为重点监管资金标准的100%，并可申请撤销监管账户的监管；对受疫情影响经营困难或疫情防控期间作出贡献的企业，在工程进度未达到规定的用款节点，可申请预支重点监管资金。

此外，在需求端，政策还提出，完善社保、个税缴纳认定标准。非本市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。

对此，小编认为，武汉此类政策说明当前新冠肺炎疫情的把控是积极有效的，社会生产和经营等陆续进入恢复状态，同时也对房地产领域有积极的意义，客观上说明房地产市场当前正陆续进入放开的通道。

小编认为放松预售监管要求，使得房企的预售证申请更加容易，对于武汉本地的房企来说，项目开发的资金压力会更小，通过此类预售政策，有助于近期积极回笼资金。尤其是政策明确，提高预售监管资金使用效率，这对于减少沉淀资金、降低房企资金压力等都有积极的作用。

也有人说，第六条非本市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。这一条被有人解读为“放松限购”小编认为，完全谈不上。因为武汉过去是要求连续24个月缴纳社保，外地客户才有资格在限购区购房，而这次补交的极限，被限制在6个月，也就是说，你起码有18个月的缴纳记录，补交才有意义。

这符合的群体就非常狭窄，并不能成为绕限购的方式，只是针对因为疫情影响社保缴纳的群体，不可能额外导入购房有生力量。

从实际情况看，武汉当前房地产市场确实面临很大的压力，尤其是2月份零成交的状态，使得相关房企的压力较大。而且疫情管控下，武汉的土地市场交易等也受到了冲击，部分地块被迫延期交易。

从武汉楼市受疫情影响的程度看，今年的特点就是“武汉强、全国强；武汉稳、全国稳”。武汉楼市后续的活跃，客观上也会对全国其他城市的楼市注入市场信心，最终有助于促进今年楼市相关发展目标的实现。

2.长春新销售商品房暂停预售资金监管

同日，长春市住房保障和房屋管理局也发布《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》。

主要内容包括：

一、在房地产开发企业新申请办理商品房预售许可证时，有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理，无地下室的达到地上2层即可办理。

二、对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房地产开发企业，如有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设。新销售的商品房暂停预售资金监管。

三、四级和暂定资质房地产开发企业资质证书有效期为2020年1月25日至6月30日之间的，有效期届满未申请行政许可延续或申请行政许可延续未核准的，原资质证书有效期顺延至2020年6月30日。

以上政策执行至2020年6月30日。

小编认为，长春一方面降低预售标准，使得相关房企的预售条件放松，另一方面减少预售资金监管，均使得资金回笼的速度加快。同时，政策明确新销售的商品房暂停预售资金监管，类似表述具有创新性。这使得后续房企可以较好实现“边销售边回笼资金”的导向，客观上都有助于改善近期的资金状况。

3.纾困房企是稳定地产的主要方向

为应对疫情冲击，前期已有20多个省市从供给端密集出台一系列稳增长政策，包括延期缴纳土地出让金、放宽预售条件和资金监管、展期还款、减免税费等，主要是为了减轻企业资金压力，保障城市有序建设和土地市场稳定，进而促进当地经济平稳运行。

住建部此前也明确要求，严格落实国家财税、金融、社保等稳增长政策，同时还提出对优质企业在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本，解决企业实际困难，推动企业复工复产。

随后，驻马店率先降低首套房公积金贷款首付比例，拉开了各地从需求端稳地产的序幕，多地也调整公积金贷款政策，支持刚性和改善性购房需求，也有部分城市给予购房补贴、契税减免等来刺激消费。

不过，值得注意的是，驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。

对于未来的房地产政策，统计局新闻发言人毛盛勇在回应房地产销售下降时再次强调，“房住不炒”的定位没有改变，不把房地产作为短期刺激政策。

业内人士认为，在当前中央再三强调“房住不炒”定位的背景下，部分地方政策的撤回对地方政府敲响了警钟，意味着楼市调控不会也不能放松，在未来调整政策时需要更加慎重，或更多从供给端对困难企业出台一些扶持政策，而需求端可能会倾向于出台对人才购房支持等政策，总之，要实现“稳地价稳房价稳预期”的调控目标，防止在疫情期间出现放松调控的现象。

小编也认为武汉、长春的政策也进一步说明，随着近期开复工的到来，各地在政策上依然支持企业的导向，近期稳定企业经营、降低企业成本等政策会相对更多。

4.荆州的楼市政策会跟进吗？

荆州的楼市政策应该也会马上出台，不管是武汉的新政，还是近来其他城市的新政，都释放出非常强烈的市场信号：

可以救市，但要有度。

疫情之后，所有城市出台新政都符合一个主基调——严格把控红线，绝对不能触碰交易端。

预售放宽可以，土地出让金延交也可以，但别碰首付比，别碰交易端。

目前针对荆州市场，我们已经能从一些市场的基本面中，获取到一些蛛丝马迹：

1.荆州价格很稳定，市场也很良性。大家可以看一下荆州本月的房价汇总《房价全知道 2020年3月荆州新房成交价格一览》（点击即可查看）。

对比前几个月，不难发现，价格比较稳定，虽然我们也看到荆州有部分楼盘降低首付比例，降价，有很多项目推出特价房，但是你没发现，整个市场的价格、态势，跟19年没什么区别吗？

对，不温不火。

2.对购房者要说的话。节点是买房的一切。对于自住而言，新房价格这么稳定，二手房基本上见底，想要自住的赶紧看，自住还有啥亏的。

目前疫情形式下，也意味着短期内，线下集中的大型促销活动，暖场活动，可能不被批准。当然就更不会允许线下集中开盘。对于大部分销售情况一般的楼盘来说，示范区的限制开放，线下活动被禁止，意味着一定会特别珍惜跟客户面对面的机会。

所以小编给大家一个建议，今年如果去售楼部，真有购房打算的话，不要抹不开面子，一定要大胆要优惠，置业顾问说了不算就找销售经理，可能有意想不到的惊喜！

最后，不管荆州楼市政策会怎么样，坚持“房住不炒”定位，“稳地价稳房价稳预期”都是首要目标，荆州也一定会根据市场情况慎重出台更加符合荆州的楼市政策。

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