荆州楼市11月市场月报分析：住宅成交832套

　　本月住宅项目成交套数832套，面积9.06万方，成交均价6588元/㎡；非住宅市场成交221套，面积1.9万方；截至目前，预估新增入市项目总建面约578万方；

　　一、宏观政策分析

 　　小结：北京将严惩违规转租公租房、利率松动并不意味着楼市要回温

　　10月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。

　　有研究人士发现,从2017年底以来的历次中央政治局会议都对房地产市场提出了调控要求：2017年12月的加快住房制度改革和长效机制建设2018年4月的推动信贷、股市、债市、汇市、楼市的健康发展，2018年7月的坚决遏制房价上涨。此次政治局会议未提楼市调控，是否意味着经济下行压力加大背景下政策转向?从多位分析人士得知,此次政治局会议未提楼市调控是因为房地产调控效果已经显现, -线城市房价回调,二三线城市房地产市场降温,相比于民企、股市、外资等问题来说,楼市调控不是当前最主要矛盾。未提楼市调控,并不意味着政策转向,相反此次政治局会议提及“一些政策效应有待进一 步释放” , 因此房地产调控不会半途而废。

　　由湖南省住建厅、中国发展研究院、中建五局以及新华社新华每日电讯等单位联合举办的第二届中国中部城市运营高峰论坛日前在长沙召开。众多专家在会上表示,城市运营将越来越向着高质量方向发展,而作为城市运营的重要内容,房地产市场那种简单拿地、卖房的模式将难以为继,房地产开发商将逐步向城市运营商转型。中国房地产市场也将进入涨跌互现的阶段,但发展潜力依然非常巨大。中国社会经济调查研究中心原主任赵仲海表示，改革开放以来,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市化率由197 8年的17.9%提升到了2017年年底的58.2% ,城市人口超过8亿人,中国城市和城镇的面貌都发生了翻天覆地的变化。但同时，城市化的进程加快也带来了一些问题。 比如城市化泡沫情况的放大、城市发展结构失衡加剧,以及城市之间、城乡之间、城市内部分化严重等。目前中国的城市建设能力、建设速度与城市的运营能力严重不匹配。

      据介绍, 2017年全国GDP过万忆的城市有14个，而住房均价破万的城市超过25个，房价远远跑赢GDP。中国发展研究院不动产金融研究中心主任黄建海表示，中国楼市未来一定会进入涨跌互现的时代。之前更多的是运用行政手段，以及单一开发的市场手段，未来将会更多地综合运用金融、市场等方式来调控房地产价格。房地产价格过快地升高或降低，对于经济发展和百姓利益都是有害的。未来城市发展、产业发展和消费需求将会实现配合发展，避免短时间的冲动炒作。这对于实现和保障老百姓资产价值最大化是非常有益的。

　　二、月数据分析

　　据中润泰·地产数据统计，2018年11月商品房住宅成交832套，成交面积9.06万方，成交均价6588元/㎡。 

　　2018年开始荆州楼市成交价格逐渐趋于平稳，主要原因是优于在政府的调控和引导之下，周边低价盘拉低了市场整体成交均价，但市场上各个项目实际成交价格在开盘后均呈有稳定小幅度上涨；

　　备注：由于房管局系统维护，新增预售暂无法录入；

　　本月的成交量下降，由于房管局系统维护，致本月备案数只有832套；

　　除周边相对较为偏远项目，主城区实现整体6588//㎡均价（整体毛坯备案价）；

　　本月住宅部分成交占比以沙北片区为主，其中以荆州新天地为代表性项目；

　　11月份成交套数前十的楼盘占据整体住宅销售量的69% ; 其中毛坯产品去化程度远高于精装产品,市场依旧更青睐于毛坯项目。（黄色代表精装项目）

　　截止到2018年11月底，新增供应共计264万方，其中住宅约225万方，商业39万方。

　　本月土地市场监控情况：

　　三、供应成交情况一览

　　10月商品房住宅成交：832套，面积90624.52㎡，成交均价6588元/㎡；

                       其中毛坯成交650套，面积68128.09㎡，成交均价6482元/㎡；

                       精装成交182套，面积22496.43㎡，成交均价8708元/㎡（毛坯价格为6908㎡）

                   非住宅：成交221套，面积19133.04㎡，成交均价7878元/㎡；

　　　　          其中商业成交150套，面积12509.40㎡，成交均价9058元/㎡；

　　　　          写字楼成交71套，面积6623.64㎡，成交均价5649元/㎡

　　10月商品房库存量：23401套，面积256.48万方；

　　　　住宅：库存10588套，面积121.99万方；

　　       非住宅：成交12813套，面积100.41万方；

　　四、市场动态一览

　　【保利·堂悦】 11月17日精工样板间开放；

　　【恒隆四季城·金域天下】11月17日盛大交房；

　　【荆州吾悦广场】11月24日荆州吾悦广场营销中心正式开放；

　　五、未来市场预判

　　1、根据土地市场监控数据分析，预估新增供应项目30个，其中纯商业项目3个,其余均为商住一-体；

　　2、整体预估新增项目可建面积约为578万方。

　　3、根据中润泰成交数据分析，在现阶段的去化速度下需要约27个月才能消化完毕，未来荆州市场将会面临激烈的竞争环境和一定程度上的库存压力。

　　六、市场小结

　　1、本月住宅项目成交套数832套，面积约9.06万方。在政府持续调控之下，本月商品房成交量因房管局系统维护，11月份备案数据偏低；

　　2、本月非住宅市场成交量环比上月有所下降，成交均价大幅上涨，主要原因是由于本月成交以荆北商业综合体为主，各个片区内均有优质商铺成交，成交面积以小面积居多。

　　3、目前荆州市场上商品房已取得预售的总库存约264万方，其中住宅约225万方。按照目前的市场去化速度，住宅部分库存去化周期仅12个月左右。（注：本数据不含新增和暂未入市项目）

　　（注：以上数据来源中润泰•地产，荆房网小编整合编辑）

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