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荆州楼市年度市场分析:住宅成交22032套

2019年01月18日 10:08     小编:zwq     荆房网     点击:3532

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  2018年荆州住宅项目成交共22032套,面积249万方,成交均价6279 元/㎡;非住宅市场成交4012套,面积30.45万㎡;截至目前,预估新增入市项目总建面约579万方。

 

  一、宏观政策分析

 

  小结:棚改新动向,两类城市北要求尽快取消货币安置;全国首套房贷款利率微涨,政策仍以偏紧调控为主。


  国务院常务会议指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。7月12 日,住建委表示,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

 

  今年上半年以来,各地严格执行调控措施,全国房价保持平稳。首套房贷款利率平均水平虽然依然“坚挺”,但一直维持在小幅上涨的态势。2018年8月份,全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,环比上升0.35%,同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%,这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。当前房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主,利率、首付、贷款审核均保持偏严态势,预计后期执行利率下降的银行数将会进一步减少,持平及上涨的银行数将会增多,随着利率持平银行数的增加,利率将表现出逐渐稳定的趋势。结合监测的利率数据特点来看,利率保持继续低幅上涨的概率极大。

  

  二、中观市场层面


  精装与毛坯备案价分离:


  2018年1月开始精装项目,精装需与毛坯备案价分离,精装房销售门槛大幅提高。


  政府审批指导定价,现阶段精装备案价最高10723元/㎡(毛坯8235元/㎡,精装2488元/㎡),


  纯毛坯最高备案价7260元/㎡。


  市场监管:


  精装修项目需全装修交付,开发商为第一责任主体,要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术,交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。


  严格禁止开发商捆绑车位变相销售 。


  房贷利率上调:


  商业贷款利率首套上浮至25%,上浮至30%,银行利率上浮达到历史最高水平,购房门槛提升

公积金首套首付比例不低于20%,二套首付比例由年初60%调整为40%。单职工贷款最高额度40万,双职工贷款额度最高45万。


  市场监管:


  精装修项目需全装修交付,开发商为第一责任主体,要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术,交付的装修质量和标准不能低于样板方标准。


  严格禁止开发商捆绑车位变相销售。


  2018年荆州房地产政策主要为控备案价和精装修监管完善这两个方面;贷款政策商贷利率上调,公积金首付比例下降,棚改还迁政策多元化,商品房市场拆迁客户占比下降。


  三、2018年1月-12月全年供应成交汇总分析


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  从上图可看出,全年新增供应225万方,成交249万方,整体均价6279元/ ㎡。月度成交表现逐步乏力,呈下滑趋势。均为毛坯价,价格波动空间不大。


  2016-2018年土地市场分析

  

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  荆州楼市自15年后开始以去库存为主导思想,政府对于土地放量有明显控制,16年荆州楼市进入上行趋势,库存得到有效释放后才开始进行房地产开发用地的放量,17年维持16年上行的趋势,房地产开放用地放量保持平稳增长,18年批示用地各板块均有新增,规划用途主要以住宅与商业为主;

 

  同比往年,本年度土地成交量、成交面积、成交均价及楼面地价,量价齐升,相对前两年,成交地块有一定区域位置优势。


  2018年土地成交汇总


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  2018年度土地市场成交宗地数量33宗,宗地总面积240.64万方,其中商服、商住用地24宗,宗地面积178.27㎡;楼面均价1508元/㎡;


  房地产开发住宅项目30个,宗地面积225.37万方,预估可建面积716.32万方,沙北新区4宗、荆北新区6宗、武德片区2宗、中心城区1宗,城东片区10宗、华中农高区1宗其他乡镇6宗新增地块。


  2018年成交汇总分析(住宅)


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  2018年住宅部分成交区域分化比较明显,占比最高为沙北和城东片区。


  2018年年度全年供应成交汇总


  全年商品房供应量24139套,面积264万㎡ 


        住宅:供应19434套,面积225万 ㎡ 


                  非住宅:供应4705套,面积39万㎡ 


  全年住宅商品房共成交22032套,面积 249万㎡,成交均价6279元/㎡


         非住宅:成交4012套,面积30.45万㎡,成交均价7686元/㎡ 


    其中商业成交3327套,面积259865.77㎡,成交均价7935元/㎡


    写字楼成交685套,面积44586.30㎡,成交均价6236元/㎡


  四、未来市场预判


  1、根据土地市场监控数据分析,预估新增供应项目30个,其中纯商业项目3个,其余均为商住一体;


  2、其中已经进入蓄客阶段项目6个,即将开盘;


  3、整体预估新增项目可建面积约为579万方。


  五、市场小结


  住宅部分


  1、市场供应量持续放大,供应量增加:截止目前住宅市场库存123万㎡,沙北新区库存量达到27%,以东都怡景为主要存量;城东片区库存量达到25%,以金源世纪城、恒隆四季城为主要库存量。


  2、差异化销售,市场处于滞涨状态:2018年以来市场搞价精装房项目成交价格一直处于滞涨状态,精装成交价格在9000-9800元/㎡之间。


  3、供应量不断增加,竞争压力逐渐增


  商业部分


  1、截止目前商业库存100万方,主要集中在荆北、沙北及周边片区;


  2、受全国投资大环境影响,商业市场信心不足,去化缓慢,库存压力大;


  3、多个商业项目进驻,竞争激励,以价换量,价格相对平稳;


  4、办公市场仍属于初级市场,市场需求不足,荆州中小企业尚处于启蒙阶段,需求微弱;


  5、商业潜在项目供应大,高,中,低端产品都有,项目之间竞争较为激烈,投资客群持观望态势。


  (注:以上数据来源中润泰•地产与荆州市房产管理局网站,荆房网小编整合编辑)


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