上半年房企逆市拿地补仓 土拍“苛刻”压力显增

　　深圳房价连跌9个月，北京、上海、广州等地楼市成交量大幅降低。自2016年10月以来，政策调控持续发酵，热点城市均已降温。

  反观土地市场，热度并未下降，房企拿地热情有增无减。据克而瑞房地产研究中心统计，2017年上半年拿地最多的30家标杆房企拿地金额超7716.8亿元，比2016年同期拿地前30位的房企上涨幅度达61%。

  《中国经营报》记者梳理发现，保利、万科等大型房企上半年销售表现抢眼的同时也在加紧补仓;华润等房企销售增长虽不甚理想但在拿地布局上依然强势;富力、禹洲等中小型房企则在寻求规模化扩张以期突围。值得关注的是，规模扩张势必导致负债的提升，如何实现效益平衡亦是对房企的考验。

  市场降温成房企拿地“窗口期”

  随着限购、限贷、限价、限售、限商等楼市调控组合拳轮番上阵，热点城市逐步回归理性，多个城市成交量价均出现明显下滑。

  反观土地市场的热度却不降反升。据易居研究院统计，2017年上半年，全国50个城市土地出让金达1.05万亿元，相比2016年同期增长约33%，为近7年最高水平。另据克而瑞房地产研究中心统计，2017年上半年拿地最多的30家标杆房企拿地金额超7716.8亿元。

  “楼市成交火爆，市场在快速消耗开发商存货，开发商亟须补仓已避免断货。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示。

  记者从克而瑞统计的数据中注意到，2017年上半年销售金额靠前的房企拿地力度也相应较大。其中，恒大、碧桂园、万科、保利四家房企销售面积位居前四。而据中原地产研究中心统计，在上半年拿地金额方面以上四家房企占了TOP5的四个席位。碧桂园拿地金额共计860.15亿元;保利拿地金额为723.93亿元;万科和恒大拿地金额分别为597.51亿元和547.68亿元。

  与此同时，尽管从华润置地近期公布的前六个月未经审核的营运数据来看，上半年累计销售金额按年增长14%，累计销售面积同比增约2%，相较同梯队房企而言增长略显乏力。但其在拿地力度方面却不甘落后，上半年拿地金额位列第8位，新增22宗地快，土地出让金达389.35亿元，权益土地出让金为266.50亿元。有业内人士指出若其此时放弃补仓机会，或会被中小房企赶超。

  在同策咨询研究部总监张宏伟看来：“目前对于资金充裕的大房企而言，确实是个补仓换仓的机会。”另一位不愿具名的房企内部人士在接受记者采访时也直言：“从周期来讲，目前是个拿地的窗口期，公司也会择机拓展土地储备，但绝不拿地王。”

  事实上，中小房企也在找准时机增加土地储备，以期尽早实现弯道超车，但规模化扩张对于房企的资金实力是场考验。以富力地产为例，据机构数据统计，富力地产2017年上半年拿地总金额为119亿元，同比大幅增长。值得指出的是，其2016年全年拿地金额为175亿元，规模化扩张的同时也带来了债务的增加，据其年报显示2016年债务总额上升了33%。

  此外，与富力规模相当的禹洲地产上半年也新增了约10个项目，总建筑面积约87万平方米。其董事局主席林龙安直言：“目前是增加土储的好时机，更是收购并购的好时机，公司会寻找更多收购并购的机会，以此增加土地储备，此外还会借力旧改进入一些新城市。”

  土拍政策从严房企压力显增

  值得指出的是，在多位业内人士看来，房企拿地显著增加也是土地供应增加所致。2017年4月住房和城乡建设部及国土资源部两部委联合发文，提出住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，对库存销售周期在6至12个月内的城市要增加供地，库存周期小于6个月的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  尽管土地供应增加，但在调控背景下，附带的“苛刻”条件也越来越多。例如，北京所推宅地，除自住房地块外均设有限价，部分宅地还有自持商地比例要求;佛山有宅地既限价又竞自持年限及面积;近日上海还推出两宗“只租不售”宅地。

  “严苛的条件，对开发商而言，也意味着压力增大。”李宇嘉表示，虽然从开发商的角度而言，拿地自持在盈利模式上看是很不划算的，但只要物业长期增值，开发商完全可以通过股权投资，发行REITs、ABS等实现变现，或拓宽自身融资渠道。

  张宏伟则认为，“租售并举”是未来土拍的大趋势，在一二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上是变相抬高了企业的资金门槛。

  “这也意味着，实力不济的中小房企无法分得一杯羹，将被挤出核心城市。一方面，没有土地储备的开发商将面临被淘汰的风险;另一方面，盲目拿地的开发商也将面临开发运营及资本运作能力的双重考验。”张宏伟补充道。

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